別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 柏原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   柏原 -5 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　青木　令子 印  TEL.

鑑定評価額 9,090,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 柏原市大正１丁目６２０番１２ ｢大正１－９－１５｣ ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 柏原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北４ｍ市 道 交通 施設 柏原駅北西方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ柏原駅徒歩圏の住宅地域である。地価に影響を与える地域要因に変動はなく、現状 のまま推移するものと予想される。地価水準は概ね底値であり横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄大阪線沿線を中心とする柏原市内の中小規模一般住宅地域と判定した。主な需要者は 柏原市内に生活圏を有する一次取得者層と把握した。市内の住宅需要は生活利便性、立地に優れた物件に集中する傾向 にあり、それ以外の物件は取引数も低調である。市場の中心となる価格帯は土地では８０㎡程度で１０００万円前後、 新築戸建住宅は２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は柏原駅徒歩圏の住宅地域であり、取引は主として自らが住宅として利用する目的のものである。対象標準地 の画地規模は小規模であり、収益物件の想定は現実的ではないため収益価格の試算は行わなかった。よって規範性に優 れた事例により求められた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて単価と総額との関連も考慮の上、鑑定 評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　柏原 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    144,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [104.0] 100 [122.6] [104.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柏原市は市外からの人口流入は少なく、人口 の減少、高齢化が進む。 柏原駅の徒歩圏にあるが住環境がやや劣る。 概ね底値であり地価は緩やかな下落基調から 横這い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％