別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 箕面 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -27 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　立入　健一郎 印  TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市下止々呂美２９１番１０９ ｢森町南１－１５－１７｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 区画整理中の住宅地 域 北6.6m市道 水道、ガス、下水 千里中央 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．６ ｍ市道 交通 施設 千里中央駅北西方 13.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模一般住宅が建ち並びつつある区画整理中の住宅地域であり、今後は熟成度が増すものと予測す る。地価水準については、横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は箕面市及び豊能町等に存する郊外の住宅団地に中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は、大 阪府北部の居住者が中心である。区画整然とした住宅地域であり、需給関係は比較的安定している。土地は１８０㎡程 度で１，２００万円程度、新築戸建物件は３，０００～３，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、アパート等の収益物件は見られず、自己居住を目的とする取引が中心であり、戸建住宅の賃貸市場が形成さ れていないことから収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準地との検討及び市場の動向等を踏まえ、快適性を 重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊能 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,200 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [103.0] 100 [ 68.2] [100.0] 100 67,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は、大規模な区画整理事業等に より過去５年間で増加傾向にある。取引価格 は上昇傾向にあり、取引件数も増加している 。 区画整理中の住宅地域であるが、バス圏であ ることから、地価は横這いで推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％