別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 箕面 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -17 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　熊澤　一郎 印  TEL.

鑑定評価額 66,900,000 円  １㎡当たりの価格 244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市百楽荘３丁目２２６番 ｢百楽荘３－６－３｣ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5.4m市道 水道、ガス、下水 牧落 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．４ ｍ市道 交通 施設 牧落駅南方 300m 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域とし成熟しており、地域内に特別な変動は見受けられない。今後も現 状の住環境を維持するものと思料され、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の類似地域等は阪急箕面線及び宝塚線沿線において駅から徒歩圏内に存する住環境の良好な住宅地域の圏域 である。当地域は駅徒歩圏内に所在する区画整然とした中規模住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地域を形成しており箕面市内 では人気が高い地域である。需要者は北摂地域の優良住宅地を求める富裕層が中心であるが当該地域での売物件は少な い。取引の中心となる価格は土地２７０㎡程度で６６００万円前後であり土地建物で１億円前後となる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は箕面駅周辺の閑静な住宅地の事例を採用しており適正に比準されている。１低専の閑静な住宅地域であるこ とから戸建住宅しか想定できず、戸建住宅の賃貸市場も未成熟である地域のため、収益価格を求めることは現実的では なく収益還元法の適用は断念した。したがって、市場の実態を反映した実証的説得力の高い比準価格を採用し、代表標 準地価格との検討及び不動産市場の動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    228,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 244,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    238,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は増加傾向が続いており、取引 価格は山手を除き横ばいから上昇傾向で北急 延伸による価格上昇が見られる。 中規模戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で あり、最寄駅の接近性にも優れ、地価は上昇 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％