別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 箕面 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -16 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　谷　友博 印  TEL.

鑑定評価額 22,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市粟生間谷西６丁目２２６８番・２２６９番合併１ ｢粟生間谷西６－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 中に農地も見られる 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 北千里 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 北千里駅北方 4.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 箕面市北部の既存の農家集落地域であり現在の土地の利用状況を維持していくものと思料される。市街化調整区 域に存しており、需給動向は弱含みであり、地価はやや下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は箕面市及び池田市、茨木市、高槻市等の市街化調整区域内の農家住宅地域。需要者の中心は地縁的関係の ある旧来からの居住者が主で圏外からの転入はほとんど無い。農家住宅地域で需給は少なく、地縁関係者間による個人 間売買がほとんどで、取引内容は地縁的事情に左右されるのが現状である。取引価格は売買当事者間の個人的事情によ りばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は市街化調整区域内の住宅地域で、自用目的の取引が中心で、共同住宅等の賃貸物件は希少である。また戸 建ての賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件においては市場性を反映し、規範性 を有する比準価格を標準とするのが相当と判断し、前年公示価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市においても政府主導による経済施策や税 制改正が、不動産市況に影響を与えている。 バス圏に所在する農家集落地域で、地域要因 に変動はない。調整区域の土地需要は低迷し ており、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％