別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 箕面 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -12 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　安原　香代 印  TEL.

鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市小野原西６丁目１９６６番 ｢小野原西６－７－６｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区3種 地区計画等 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模住宅等が見ら れる区画整理済の住 宅地域 北6.6m市道 水道、ガス、下水 北千里 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．６ ｍ市道 交通 施設 北千里駅北方 1.8km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区3種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は土地区画整理事業が施行された住宅地域であり、子育て世代にも人気が高いため、今後は熟成度が増す ものと予測する。地価については、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線及び阪急箕面線の沿線で、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は、概ね大阪府 北部に居住する中所得者層が中心である。近隣地域は最寄駅の接近性に劣り、バス便ではあるが、区画整然とした街区 で閑静な住宅地域を形成しており、比較的若年層に人気が高く、需要は堅調に推移している。土地は１８０㎡程度で３ ６００万円程度、新築戸建物件は５０００万円台が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は区画整然とした街区に戸建住宅を中心とした住宅地域であるため、賃貸マンション等の収益物件は無く、また戸 建住宅の賃貸市場も、ほぼ成立しない地域であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、市場の実態を反映した 比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市場の動向等を勘案の上、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [104.0] 100 [ 68.0] [100.0] 100 197,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    196,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は増加傾向にあり、取引価格、 取引件数ともにやや上昇傾向にある。地価は 住宅地・商業地とも平均すると上昇傾向にあ る。 最寄駅より徒歩圏外であるが、戸建住宅の建 ち並ぶ区画整然とした住宅地域を形成してい る。比較的人気は高く、地価はやや上昇傾向 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％