別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 箕面 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   箕面 -1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　熊澤　一郎 印  TEL.

鑑定評価額 34,900,000 円  １㎡当たりの価格 209,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 箕面市桜ケ丘１丁目４２２番５ ｢桜ケ丘１－５－１６｣ ②地積 　(㎡) 167   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い環境の良い住宅地 域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 牧落 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 牧落駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (60,150) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域であり、地域内に格別な変動要因は認められない。今後も現 状の住環境を維持するものと思料され、地価はやや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    209,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は箕面市及び池田市・豊中市の最寄り駅から徒歩圏内に所在する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、主な 需要者は大阪府北部において居宅利用目的で購入希望する中高所得者層や不動産産業者等が中心と考えられる。標準地 は最寄り駅から近くはないが住環境が良好で街路条件も優れることから人気を有し、近年では分割販売するなどの供給 も見られる。土地は１６０㎡程度で３３００万円前後、新築戸建は５０００万円台での需要が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地の事例により比準価格は求められており事例の選択も適正で査定価格の算出も適切 に行われている。第１種低層住居専用地域の住宅地域内にあることや周辺の住居環境等から戸建住宅しか想定できず転 勤等による賃貸を除いて戸建住宅の賃貸市場も成立しないと判断し収益価格は求めないこととした。したがって代表標 準地との検討並びに市場の動向等を勘案し、取引市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    228,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [102.0] 100 [113.4] [101.0] 100 209,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    207,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 箕面市の人口は増加傾向が続いており、取引 価格は山手を除き横ばいから上昇傾向で北急 延伸による価格上昇が見られる。 住環境が良好な戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域 で地域要因に特別の変動はない。需要は堅調 であり地価はやや上昇傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％