鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

和泉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１０ -7	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m府道、南西6m、角地		近商 (90,300)
b	６１０ -21	和泉市		更地	（　）	ほぼ台形	西7.6m府道、北東8m、二方路		１住居 (70,200)
c	６０６ -2	高石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、西1.9m、南西5.1m、三方路		近商 (90,300)
d	６０３ -1	泉大津市		更地	（　）	不整形	北東20m府道、中間画地		１住居 (60,200)
e	６１２ -4	和泉市		更地	（　）	不整形	西30m国道、東4m、二方路		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 97,436	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,003	100 [ 100.6]	95,430	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	95,400
b	(　 ) 62,171	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 68.9]	90,685	100 [ 92.5]	98,038		98,000
c	(　 ) 101,371	100 [ 80.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	123,638	100 [ 122.3]	101,094		101,000
d	(　 ) 93,900	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 88.3]	106,874	100 [ 110.2]	96,982		97,000
e	(　 ) 107,728	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	119,105	100 [ 120.6]	98,760		98,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -31.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
c	売急ぎ	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -11.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +22.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,300 円／㎡]

和泉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,113,165	928,741	4,184,424	3,707,280	477,144	（　0.9490） 452,810	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,634,255 円　　　　（　 58,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和泉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.00	Ｓ4	344.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	12.2 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階共同住宅（ファミリータイプ）駐車場確保のため使用容積率が低い。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	86.00	85.0	73.10	1,800	131,580	7.0	921,060
							3.0	394,740
2～ 3	住宅	86.00	85.0	73.10	1,319	96,419	1.0	96,419
							2.0	192,838
4～ 4	住宅	86.00	85.0	73.10	1,319	96,419	1.0	96,419
							2.0	192,838
～

～

計		344.00	85.0	292.40		420,837		1,210,317
								973,254

⑨年額支払賃料	420,837 円　×　12ヶ月　＝　 5,050,044 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 292.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,050,044 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 533,804 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,804,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,210,317 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,893 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 973,254 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 297,816 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 216 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,113,165 円　　　　（　 30,989 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０４（賃）　　　　-7	1,241 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,379	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,395 円/㎡　月額支払賃料（　 1,319 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６０４（賃）　　　　-10	1,128 ( 1,057)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,410
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和泉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,600 円	54,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	160,141 円	5,338,044　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 928,741 円　（　　　　　　 5,629 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 344.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,707,280 円（　　　　　 22,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,113,165 円
②総費用	928,741 円
③純収益　①－②	4,184,424 円
④建物等に帰属する純収益	3,707,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	477,144 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	452,810 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,744 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,634,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 58,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
和泉 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

和泉 5-2

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　道田　勇

印

TEL.

鑑定評価額

15,900,000 円

１㎡当たりの価格

96,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	77,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	和泉市池上町１丁目５９６番１の１８外｢池上町１－４－４｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) （その他）
	1:1.2	店舗兼共同住宅Ｓ4	飲食店、小売店舗等が多い駅前の商業地域	北東6.2m市道	水道、ガス、下水	信太山 60m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．２ｍ市道

交通

施設

信太山駅南東方

60m

法令

規制

近商
(80,300)

⑤地域要因の将
　来予測

駅前のやや繁華性に劣る商業地域であり、当面は現況を維持するものと予測される。同様に地価も概ね底値圏に
あるが、景気回復と相まって微増ではあるが、当面は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 96,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、和泉市及び隣接市町におけるＪＲ阪和線及び南海本線各駅前の商業地域である。繁華性や規範性等を反
映して、地元の個人又は法人の各種店舗事業者が典型的市場参加者である。景気は回復基調にあり、泉州地域の商業用
不動産の需要は改善傾向が認められるが、投資用不動産に対する需要は未だ弱含みである。規模が千差万別で中心価格
帯は見出し難いが、地価は底値圏を脱しつつある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場実証性があり信頼性は高い。一方、収益価格も直接賃貸事業を想定しており、収益性を反映させた価格
であり一定の規範性は認められる。ただし、事業用の賃貸市場が未成熟であり、賃貸よりはむしろ自己使用が多い地域
であることも考慮しなければならない。よって、比準価格を標準として、収益価格を参考程度に留め、広域的な商業地
の売買動向、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　岸和田 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 133,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[140.5]

[100.0]
100

96,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

和泉市においては、総人口の変動は概ね横這
いで推移しており、繁華性に影響を与えるよ
うな、価格形成要因は認められない。

駅前商業地域として一定需要は見込まれるが
、地価を大きく上昇させるような価格形成要
因は存しない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

和泉 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０６ -2	高石市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m私道、西1.9m、南西5.1m、三方路		近商 (90,300)
b	６１３ -6	和泉市		更地	（　）	不整形	北東4m市道、中間画地		近商 (80,240)
c	６１０ -7	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m府道、南西6m、角地		近商 (90,300)
d	６０８ -16	岸和田市		建付地	（　）	長方形	南西8m府道、中間画地		１住居高度地区3種 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,371	100 [ 80.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	123,638	100 [ 122.3]	101,094	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 114,100	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	118,854	100 [ 121.0]	98,226		98,200
c	(　 ) 97,436	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,003	100 [ 100.6]	95,430		95,400
d	(　 ) 88,784	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,050	100 [ 95.5]	93,246		93,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +30.0
a	売急ぎ	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 96,300 円／㎡]

和泉 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、原価法の適用は困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,098,803	928,366	4,170,437	3,707,280	463,157	（　0.9490） 439,536	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	9,351,830 円　　　　（　 56,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

和泉 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	86.00	Ｓ4	344.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商	80 ％	300 ％	300 ％	165 ㎡	12.2 m x 13.7 m	前面道路：市道　 6.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロアー貸し店舗。２階以上は平均専有面積約３７㎡の２ＤＫタイプ。各階２戸。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的レンタブル比

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	86.00	85.0	73.10	1,800	131,580	7.0	921,060
							3.0	394,740
2～ 4	住宅	86.00	85.0	73.10	1,296	94,738	1.0	94,738
							2.0	189,476
～

～

～

計		344.00	85.0	292.40		415,794		1,205,274
								963,168

⑨年額支払賃料	415,794 円　×　12ヶ月　＝　 4,989,528 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 292.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,989,528 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 532,553 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,792,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,205,274 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,847 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 963,168 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 294,729 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	28,000 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 252 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,098,803 円　　　　（　 30,902 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６０３（賃）　　　　-7	1,362 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,365	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,370 円/㎡　月額支払賃料（　 1,296 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６０４（賃）　　　　-7	1,241 ( 1,173)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,375
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

和泉 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	162,600 円	54,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	159,766 円	5,325,528　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 460,700 円	54,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,200 円	54,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 928,366 円　（　　　　　　 5,626 円／㎡）　　（経費率　　 18.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,200,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 344.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,707,280 円（　　　　　 22,468 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,098,803 円
②総費用	928,366 円
③純収益　①－②	4,170,437 円
④建物等に帰属する純収益	3,707,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	463,157 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	439,536 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,664 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,351,830 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,700 円／㎡）