別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 和泉 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -29 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　道田　勇 印  TEL.

鑑定評価額 8,000,000 円  １㎡当たりの価格 100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市府中町５丁目５６１番９１ ｢府中町５－１８－９｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模の建売住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北5.7m市道 水道、ガス、下水 和泉府中 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．７ｍ市道 交通 施設 和泉府中駅南東方 900m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因を大きく変化させる要因は存しない。住宅地域としては熟成しており、今後も現況の住環境を維持しつ つ推移するものと予測する。地価動向は緩やかに上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ阪和線の沿線で概ね和泉市を中心とする住宅地域であり、需要者の中心は和泉市内の居住者 である。現在、景気は回復基調にあるが、個人消費は依然低迷している状況にあり、経済の先行不透明感もあり、需要 は回復基調にあるがやや弱含みである。近隣地域及びその類似地域における新築の戸建物件で２５００万円～３０００ 万円程度（土地１００㎡程度）の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、和泉府中駅勢圏の小規模な戸建住宅地域であり、自己の居住の用に供する目的で取引が行われ、収益性が 価格に反映されにくく、また賃貸市場が未成熟である為、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では市場実証性 のある比準価格を標準に、売買希望価格の動向、他の標準地価格及び基準地価格の水準も踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 和泉市においては、総人口の変動は概ね横這 いで推移しているが、地域的な強弱が認めら れ、地価の変動にもばらつきが認められる。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％