別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 和泉 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   和泉 -18 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　川崎　竜輔 印  TEL.

鑑定評価額 13,800,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 和泉市山荘町２４１番６４外 ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模戸建住宅の多 い既成住宅地域 南西5.6m市道 水道、ガス、下水 信太山 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   220 ｍ、南   120 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．６ ｍ市道 交通 施設 信太山駅南東方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。最寄り駅から約 ３ｋｍに位置するため当地域は需要がやや低調で地価水準は若干の弱含みとなっている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は和泉市を中心にその周辺市を含むＪＲ阪和線、泉北高速鉄道沿線の戸建住宅地域である。このため需要中 心は同一需給圏に地縁性がある一次取得者及び二次取得者層が中心で、同一需給圏外からの需要は少ない。不動産市場 は和泉府中駅及び和泉中央駅徒歩圏等の需要が強い一方、駅から遠いエリアはやや軟調である。その中で当該地域は若 干の下落傾向にある。市場の中心となる価格帯は新築戸建住宅で総額３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の標準的使用は開発された戸建住宅地で、自己使用目的での取引が中心であり、類似地域等より一定数の取引 事例を収集することができた。一方、低層住宅地であり、収益物件はほとんど見られず、戸建の賃貸市場はないと判断 し、収益還元法の適用は断念した。よって、取引事例により十分に市場性を反映できている比準価格を採用して、単価 と総額の関連及び代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　和泉 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,300 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [103.0] 100 [129.8] [102.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は不安要因はあるが回復基調が続い ている。都市部の地価は概ね上昇傾向にある ものの郊外については下落等があり二極化が 進行している。 価格形成要因に影響を与える変動は見られな い。駅徒歩圏外に位置するため需要は軟調で 地価は若干下落しているものの下落幅は小さ い。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％