別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 大東 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大東 -2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　誠 印  TEL.

鑑定評価額 9,570,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大東市三箇５丁目６２番５１ ｢三箇５－５－６８｣ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西4.7m市道 水道、ガス、下水 野崎 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 野崎駅北西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、概ね現況のまま推移していくものと予測する。また 、駅接近性の面から地価は緩やかな下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 ①同一需給圏は、大東市及び四條畷市を中心とするＪＲ片町線沿線の住宅地域。②需要の中心は、大東市等に居住する １次取得者層で、域外からの流入は少ない。③片町線沿線の徒歩圏内の住宅地域における地価は概ね横ばいで推移して いるが、近隣地域は最寄駅から徒歩圏外に存するため、需要は弱い。④需要の中心となる価格帯は、土地は１０００万 円程度、新築戸建住宅は総額２５００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己所有の戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんどなく、戸建住宅が転勤等の事情で賃貸されるケース が散見される程度である。自己使用目的の取引が中心で戸建住宅の賃貸市場が形成されていないため収益還元法の適用 は断念した。本件では比準価格を概ね標準とし、周辺の需給動向等を勘案し更に代表標準地及び前年価格との均衡にも 留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大東 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    125,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [121.6] [103.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は雇用や所得環境の改善により回復基調 が持続している。市内の地価は、需給動向に 応じて上昇、横ばい、下落傾向の地域が混在 している。 特に変動は認められない。標準地において、 地価は緩やかな下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％