別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 松原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松原 -2 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　関　敦生 印  TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 97,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 78,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松原市天美北３丁目３３番２４外 ｢天美北３－１６－１７｣ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,160) 1:1.2 住宅 ＲＣ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 河内天美 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 河内天美駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成し、今後とも現状のまま維持すると予測する。周辺住宅地の地価 は弱含みであり、地価水準は今後も下落傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、松原市を中心とする近鉄南大阪線沿線の住宅地域。需要者の中心は、市内居住者若しくは地縁性を有す る一次取得者層である。周辺市域からの転入は少なく、また需要を喚起する動きも少ない。世代交代に伴う供給が散発 的に見られるものの、需要は弱い。土地は１８０㎡程度で１，８００万円程度、新築の戸建物件は２，５００万円程度 が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益物件としてのアパート等の利用はほとんどなく、自己使用目的の取引が支配的で土地価格に見合う賃料水準が形成 されていないため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に 価格が決定されることが一般的と認められる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準として鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　松原 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     98,500 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 97,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     97,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 松原市は、都市部へ交通の便が良く、ベッド タウンとして発展してきたが、現在人口減少 ・高齢化が進んでいる。一部を除き宅地需要 は弱い。 昭和４０年代に開発された住宅地域である。 世代交代に伴う供給が見られるものの、需要 は弱含み、地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.2 環境　　　　　　  +2.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％