別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 河内長野 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -21 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇 印  TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 83,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 67,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市千代田台町１０２７番２００ ｢千代田台町７－４｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 千代田 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、　６ ｍ市道 交通 施設 千代田駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 特に変化は無く、熟成した中規模戸建住宅地域のまま推移するものと予測する。バス圏に位置し、地価は緩やか な下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線沿線で、概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の住宅地域の圏域である。需要者は同一需 給圏内に居住する一次取得者及び買替層が中心である。従来人気があった河内長野市の北部住宅団地の需給にも陰りが 見え、地価はやや弱含みで推移している。土地は２５０㎡程度で２，０００万円程度、中古の戸建物件は２，５００～ ３，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第一種低層住居専用地域としての規制、並びに近隣地域及び周辺は戸建住宅地域で民間の賃貸共同住宅は見当たらず、 投資採算性のある賃貸住宅の想定は困難であるため収益還元法の適用は断念した。近隣地域は自己使用目的での取引が 支配的であり、取引価格の動向が価格の指標となるのが一般的である。以上から、比準価格を標準に、代表標準地との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -10               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [129.5] [101.0] 100 83,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     84,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化の影響で、当市の不動産市 況は本格的な回復に至っていない。市内中心 部と利便性に劣る地域との地価動向に二極化 傾向が見られる。 南海千代田駅勢圏の閑静な戸建住宅地である が、最寄り駅からやや遠く、地価は若干の下 落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +5.2 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％