別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 河内長野 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -16 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩 印  TEL.

鑑定評価額 8,240,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市天野町９４１番１ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,188) 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 多い丘陵地近くの住 宅地域 東4.7m市道 水道 河内長野 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    10 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 河内長野駅南西方 5.6km 法令 規制 ｢調区｣  (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 特に変化は無く、調区内の農家住宅が多い集落地域として今後も推移すると予測する。最寄り駅から遠く利便性 等が劣る人口減少地域のため、地価は下落傾向で推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪府中東部、南東部に所在する市街化調整区域内の既存住宅地域の範囲。需要者は同一受給圏内に地 縁的選好性を有する一次取得者層等が中心で、圏外からの転入者は皆無である。最寄り駅から遠く、生活利便性も劣る 地域のため、需要は乏しく地価は下落基調が継続しているものと推察されるが、その中心価格帯も判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域一帯は市街化調整区域内の農家集落地域であり、賃貸不動産は見当たらず自己使用目的の住宅が 支配的であり収益還元法の適用を断念した。よって当該地域では、取引価格の動向が価格の指標となるのが一般的であ る。従って、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [101.0] 100 [173.5] [102.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内住宅地は高齢化や人口減少を背景に全般 的に弱含みであり、一部利便性に優れる地域 や底値圏にある地域は概ね横這い乃至微増で 推移している。 山間部に位置する市街化調整区域内の旧集落 地域で、最寄り駅から遠く利便性に劣ること から、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +9.6 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％