別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 寝屋川 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -20 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大津　幸也 印  TEL.

鑑定評価額 22,100,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市成田東が丘８５８番１３８ ｢成田東が丘１４－７｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 地区計画等 (60,100) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5m市道 水道、ガス、下水 香里園 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 香里園駅南東方 2.1km 法令 規制 １低専 (60,100) 準防  高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくと予測する。 地価動向は下落基調と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線及び京阪交野線沿線の寝屋川市及びその周辺市の戸建住宅地域である。主たる需要者は、寝屋 川市及びその周辺市の居住者が中心である。敷地規模の大きい住宅地が建ち並び良好な住環境を形成している住宅地域 であるが、駅徒歩圏外、山手の丘陵地で交通利便性の劣る地域であり、これが需要選好に影響を与えており、需要は弱 含みである。中心となる取引価格帯は、中古住宅で総額２０００万円～３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、熟成した低層の戸建住宅地域であり、賃貸目的の取引はほとんどなく、自用目的の取引が中心である。 比準価格は、対象標準地周辺地域等に存する類似地域の規範性の高い取引事例より試算した。収益価格は、自己所有の 戸建住宅地域であり、転勤等での一時賃貸等が見られる程度で賃貸市場が発達していないことからその適用を断念した 。従って、本件では、比準価格を重視し、代表標準地価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [112.2] [100.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市の人口は減少傾向である。新設住宅 着工戸数は減少から持ち直している。全般的 な地価動向は依然下落基調で反転上昇には至 っていない。 地域要因に大きな変化はみられない。駅接近 に劣る丘陵部地域にあり、需要は弱含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％