別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 寝屋川 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -9 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝 印  TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市秦町２６９番１ ｢秦町３９－２２｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 寝屋川市駅東方 1.2km 法令 規制 １中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が多い住宅地域として熟成しており、特段の変動要因もなく、概ね現状のまま推移するものと 予測する。駅徒歩限界圏に位置して需要は弱含みであり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪寝屋川市駅圏内の住宅地域と判定する。需要者の中心は、寝屋川市内に在住する一次取得のファミ リー層であり、利便性や快適性が重視される。本地域は駅徒歩限界圏に位置し、古くからの住宅等も散見されることか ら、市場競争力の程度はやや減退しており、地価も若干の下落基調にある。需要の中心となる価格帯は、敷地分割によ る地積１００㎡程度の土地で１０００万円台前半、新築戸建住宅で総額３０００万円までの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本地域は中規模一般住宅が多い住宅地域であり、駅徒歩限界圏であることから、賃貸需要が強いとはいえない。また、 取引される場合には自己利用目的の取引が中心となることから、市場の特性等を勘案し、収益価格の試算は断念した。 一方、比準価格は同一需給圏内の取引事例より試算したものであり、市場性を反映した価格である。以上から、市場性 を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [112.9] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市では、府の平均を上回る人口減少と 高齢化が進行し、これら基礎的要因の影響の もと、一部を除き市況の改善には至っていな い。 特段の変動要因はない。駅徒歩限界圏で古く からの住宅も散見され、需要はやや弱含み傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％