別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 寝屋川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -2 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　原田　裕之 印  TEL.

鑑定評価額 8,940,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市打上宮前町５７６番３４ ｢打上宮前町１０－１６｣ ②地積 　(㎡) 102   (         16)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 西4m私道 水道、ガス、下水 寝屋川公園 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ私 道 交通 施設 寝屋川公園駅南西方 400m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅地域として熟成し、当面ほぼ現状のまま推移すると予測する。周辺広域的に街路利便性の向上 が図られるも、市域東部方面の住宅取引は軟調であり、地価水準は微減傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は寝屋川市及び隣市等を範囲とするＪＲ片町線沿線の住宅地域。主たる需要者は当圏内に居住する一次取得 者。下落傾向が続く地価は、景気回復期待感や周辺都市計画道路整備の進捗等によって需給改善が期待されるものの、 利便性や快適性等の劣るエリアにあっては需給バランスに不透明感が残る。市場の中心価格帯は対象地と同規模で土地 ８００～１０００万円前後、新築分譲２０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の比較代替性を有する多数の取引事例に基づいて試算しており、市場実態を反映した実証的 な価格である。収益価格は、画地規模等の観点から共同住宅の想定が困難であり、戸建住宅に係る賃貸市場も未成熟で あるため、手法の適用を断念した。本件は個人による自用目的での取引が中心の住宅地であることを鑑み、市場性を反 映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [121.0] [101.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用所得環境の改善や各種政策効果等によっ て不動産市場は好転がみられるものの、寝屋 川市内では高齢化進行や人口減等もあって総 じて低調に推移。 最寄駅周辺を含む第二京阪道路以東の広域に おいて都市計画道路整備が進められている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％