別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 富田林 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -22 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　三原　寛憲 印  TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 80,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市若松町西２丁目１３７９番４外 ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 西4.6m市道 水道、ガス、下水 富田林 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 富田林駅北東方 430m 法令 規制 ２住居 (70,184) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とした住宅地域で、最寄駅の利便性に恵まれた住宅地域である。地域要因に特別な変化は認められ ず、今後現在の住環境を維持していくものと予測する。地価動向は概ね横這いにて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線、南海高野線沿線の住宅地域で、概ね富田林市、羽曳野市の圏域である。需要者の中心は前記 地域に居住する一次取得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。最寄駅からは徒歩圏にあり、需要は安定的で あるが、新築分譲住宅は減少してきている。需要の中心は中古戸建住宅で１，８００万円程度の物件が需要の中心とな っている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法については、近隣地域は戸建住宅を主とした住宅地域である。一戸建賃貸市場が未成熟であり、自用目的の 取引が中心であり、適用を断念した。唯一の試算価格である比準価格については再検討するに、比準価格は市場性を反 映した価格であり、規範性が認められる。したがって、本件においては、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [103.0] [101.0] 100 80,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の住宅地の地価動向は一部の地域で 横ばい傾向も見られるが、全般的にはやや下 落傾向にある。 価格形成に影響を与える地域要因の変動は特 にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％