別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 富田林 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一 印  TEL.

鑑定評価額 14,300,000 円  １㎡当たりの価格 89,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市木戸山町５７２番３ ｢木戸山町１２－２｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ3 一般住宅、共同住宅 が混在する住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 喜志 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    65 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 喜志駅北東方 580m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は戸建住宅と共同住宅が混在する最寄駅徒歩圏の熟成した住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られ ず、今後も現状を維持すると予測される。地価は底打ち感はあるものの、依然弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄長野線、近鉄南大阪線並びに南海高野線各駅を最寄駅とする、富田林市及び隣接地域の圏域。需要 者の中心は、自用の居宅の取得を目的とする一次取得者層で、地縁性のある者が中心で周辺地域からの流入は少ない。 底値感から需要に回復の兆しは見られるが、取引市場は需給ともに低調な状況が続いている。市場における中心価格帯 は、件数の少なさから把握しづらいが、標準地と同程度の規模の土地で１，４００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は自用の建物を中心とする住宅地域に存しており、取引市場においては、居住快適性や市場性により価格が形成 されているものと認められる。また、標準地の規模の点で賃貸用不動産の想定は非現実的で、適正な賃料水準の把握が 困難であること等から、収益価格は非適用とした。以上より本件においては、規範性のある事例に基づき市場の実態を 反映している比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,700 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [101.0] 100 89,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の住宅地域の地価は、住環境の良好な地 域は下げ止まりつつあるが、住環境の劣る地 域では依然下落傾向が続いており、二極化が 進行している。 地域要因に特段の変動は見受けられない。地 価は弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -0.3 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％