別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 泉佐野 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -21 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　正井　智子 印  TEL.

鑑定評価額 8,300,000 円  １㎡当たりの価格 72,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月29日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市大西１丁目１６３０番２４ ｢大西１－２２－７｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1 住宅 Ｓ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 泉佐野 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．７ ｍ市道 交通 施設 泉佐野駅西方 510m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を維持していくものと予測す る。地価水準は、泉佐野駅徒歩圏の住宅地需要の回復等から緩やかな上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉佐野市を中心とする泉州地域で、南海本線及びＪＲ阪和線沿線の住宅地域である。需要者の中心は前記 圏内の居住者であり、圏外からの転入者は少ない。泉佐野駅の概ね徒歩圏に存する生活利便性の高い住宅地域であり、 生活利便性に劣る地域からの移動需要等もあり、需要は堅調に認められ、地価も安定している。市場の中心価格帯は、 標準的規模の土地で総額８００万円～９００万円程度、新築土地付建物で総額２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、自己使用目的の需要が中心であり、共同住宅、戸建住宅ともに賃貸市場 がないと判断されることから収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は自用目的での取引が主である同一需給圏 内の類似地域等において、多数の信頼性の高い取引事例を収集選択して試算し得た。したがって、市場性を反映した比 準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     92,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [101.0] 100 [134.2] [100.0] 100 72,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉佐野市の人口は微減傾向、高齢化率は上昇 傾向。訪日外国人の増加等の好影響は存する が、消費増税後の消費動向等、先行きに不透 明要素も多い。 泉佐野駅から徒歩圏内の生活利便性が良好な 住宅地域であり、需給は安定している。地価 は緩やかな上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％