別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 泉佐野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -8 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　川崎　隆 印  TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 67,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月5日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市佐野台２０番５６ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 熊取 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．２ｍ 市道 交通 施設 熊取駅北方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。快速停車駅徒歩 圏の立地性や良好な居住性等を背景に安定的需要が認められ、地価水準は横這いでの推移を示している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地は、「熊取」駅から７５０ｍ程度の住宅地域に所在し、その同一需給圏を、泉佐野市、貝塚市及び周辺市町 村の南海本線及びＪＲ阪和線等の沿線住宅地域等と判断した。主たる需要者は、圏域内に居住する一次又は二次取得者 層と考えられ、域外からの転入は少ない。但し、対象標準地については、良好な居住環境を背景に安定的な需要が認め られる。中心価格帯は２５０㎡前後の土地で１，５００～１，７００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件では戸建住宅の賃貸市場がないと判断されることから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となっているが 、同価格は類似の住宅地域に存する取引事例より適正に補修正を行って求められたもので、市場性に立脚した実証的な 試算価格と位置付けられる。以上より、本件では比準価格を中心に、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を 上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 67,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雇用・所得環境の改善が続くなかで各種政策 の効果もあって緩やかな回復が続いており、 一部の地域では不動産投資意欲はやや旺盛と なってきている。 地域に特段の変化はなく、付近の地価はほぼ 横ばいの状態にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％