鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

八尾 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２３２ -1	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.7m市道、中間画地		１住居 (60,188)
b	６２３２ -26	八尾市		建付地	（　）	不整形	東6m区画街路、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
c	６２３２ -30	八尾市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5m区画街路、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
d	６２３２ -27	八尾市		建付地	（　）	不整形	東7.4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	７３９８ -28	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.7m市道、中間画地		１住居 (70,188)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 119,631	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	116,347	100 [ 97.0]	119,945	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	120,000
b	(　 ) 134,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,255	100 [ 112.4]	119,444		119,000
c	(　 ) 168,778	100 [ 125.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	135,022	100 [ 110.2]	122,525		123,000
d	(　 ) 136,053	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,556	100 [ 109.2]	123,220		123,000
e	(　 ) 113,870	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	109,490	100 [ 92.7]	118,112		118,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
c	買進み	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

八尾 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,010,081	787,420	3,222,661	2,385,580	837,081	（　0.9512） 796,231	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,096,159 円　　　　（　 79,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八尾 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	Ｓ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	227 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ（平均専有面積６５㎡前後）４戸、駐車場は平面式４台を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,200	156,000	2.0	312,000
							2.0	312,000
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		312,000		624,000
								624,000

⑨年額支払賃料	312,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,744,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上不要と判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,744,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 337,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,886,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	624,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,741 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 624,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 118,260 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,010,081 円　　　　（　 17,666 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６５７４賃　　　　-1	1,250 ( 1,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,225	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,243 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６５７４賃　　　　-2	1,163 ( 1,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,224
c	６２３２賃　　　　-7	1,262 ( 1,240)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,288

八尾 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,200 円	36,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	126,720 円	4,224,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,400 円
	建物　　　　　　　　　 307,700 円	36,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 787,420 円　（　　　　　　 3,469 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,385,580 円（　　　　　 10,509 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,010,081 円
②総費用	787,420 円
③純収益　①－②	3,222,661 円
④建物等に帰属する純収益	2,385,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	837,081 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	796,231 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,096,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
八尾 -36　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

八尾 -36

大阪府

大阪第４

氏名

不動産鑑定士　井門　晃

印

TEL.

鑑定評価額

27,200,000 円

１㎡当たりの価格

120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	96,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	八尾市八尾木４丁目５７番				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	北4m市道	水道、ガス、下水	志紀 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 100 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 19.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

近畿財務局八尾合同宿舎跡地
での大規模な住宅開発等が進
んでいる。

街

路

基準方位　北　４ｍ
市道

交通

施設

志紀駅北方

1.2km

法令

規制

１中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

やや駅距離はあるものの市立幼稚園や小学校に近く、近畿財務局宿舎跡地での住宅開発等が進む住環境の比較的
良い住宅地域であり、今後も住宅需要は現状を維持すると予測。地価水準も概ね横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 79,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、八尾市内のＪＲ関西本線及び近鉄大阪線沿線の住宅地域と判断する。需要者の中心は、八尾市内の一次
取得者層と二次取得者層双方で、ほかに隣接柏原市からの転入もみられる。やや駅距離はあるものの庁舎跡地の住宅開
発等が進む中で、底値感も出てきており一定の住宅需要が生まれている。市場の中心価格帯は、画地規模３０～４０坪
程度の新築建売総額で３０００万円前後～３０００万円台中盤となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

利便性や快適性を重視した自用目的の取引が主の本件において、比準価格は、類似地域内の代替競争関係にある取引事
例から求めており、現下の市場性を反映した実証性の高い価格である。収益価格は、２階建共同住宅を想定して理論的
に求めたが、土地価格に見合う賃料収入の期待が困難な地域性等を反映し低位に試算された。従って、規範性の高い比
準価格を重視し、収益価格を参酌して調整し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　八尾 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 208,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[101.0]

100
[173.3]

[100.0]
100

120,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

雇用・所得環境の改善は続いているが、人口
微減・高齢化進行などの影響を受け、住宅需
要は利便性・住環境の優劣で二極化する傾向
を強めている。

駅からの距離はやや劣るものの、近畿財務局
八尾合同宿舎跡地での宅地開発や近隣での建
売販売が堅調で、地域の地価は横ばいで推移
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +62.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

八尾 -36　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２３２ -32	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
b	６２３２ -1	八尾市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.7m市道、中間画地		１住居 (60,188)
c	６２３２ -26	八尾市		建付地	（　）	不整形	東6m区画街路、中間画地		１中専高度地区2種 (60,200)
d	６２３２ -27	八尾市		建付地	（　）	不整形	東7.4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,412	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	125,396	100 [ 105.1]	119,311	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 119,631	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	116,347	100 [ 97.0]	119,945		120,000
c	(　 ) 134,255	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,255	100 [ 110.3]	121,718		122,000
d	(　 ) 136,053	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,556	100 [ 112.3]	119,818		120,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

八尾 -36　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,010,081	787,420	3,222,661	2,385,580	837,081	（　0.9512） 796,231	（ 4.7 - 0.3 ） 4.4％
	⑧収益価格	18,096,159 円　　　　（　 79,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

八尾 -36　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	Ｓ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	227 ㎡	12.0 m x 19.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ、各階２戸・計４戸、平均専有面積６５㎡前後、平面式駐車場４台）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,200	156,000	2.0	312,000
							2.0	312,000
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		312,000		624,000
								624,000

⑨年額支払賃料	312,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,744,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 480,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上不要と判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,744,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 480,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 337,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,886,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	624,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,741 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 624,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 118,260 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,010,081 円　　　　（　 17,666 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９６９賃　　　　-4	1,225 ( 1,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,243 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６９６９賃　　　　-5	952 ( 952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,120
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

八尾 -36　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,200 円	36,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	126,720 円	4,224,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,400 円
	建物　　　　　　　　　 307,700 円	36,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,200 円	36,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 787,420 円　（　　　　　　 3,469 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9512

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,200,000 円	設計監理料率　 135,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0515 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 40 ％　＋ 0.0927 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,385,580 円（　　　　　 10,509 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,010,081 円
②総費用	787,420 円
③純収益　①－②	3,222,661 円
④建物等に帰属する純収益	2,385,580 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	837,081 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	796,231 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,508 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,096,159 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,700 円／㎡）