別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 八尾 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -29 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬　弘和 印  TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市沼１丁目６８番２９ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅の中 に営業所が見られる 住宅地域 南5.7m市道 水道、ガス、下水 八尾南 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．７ ｍ市道 交通 施設 八尾南駅南東方 2.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏外にある一般の戸建住宅を主体とする住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、現状のまま推移 するものと予測する。駅接近性が劣る地域であり、今後も地価は弱含みの傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八尾市南部、ＯｓａｋａＭｅｔｒｏ谷町線及びＪＲ関西本線沿線に存する住宅地域と判定した。 需要者は、八尾市内住民が中心で地縁的選好性が強い傾向にある。当該地域は駅徒歩圏外の住宅地域であることから、 市場選好性は劣り、不動産取引は停滞気味である。需要の中心となる価格帯は、土地は３０坪程度で１０００万円前後 、建売分譲住宅は２５００万円前後の物件が需要の中心となるものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする地域で、収益性より居住の快適性に重点をおいた価格形成がなされている地域であり、ま た、経済合理性の観点から賃貸建物を想定することが困難な敷地規模であることから、収益還元法は適用しなかった。 以上より、本件では市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 99.6] [104.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内経済は回復の兆しが見受けられるが、当 市の人口は微減傾向で、居住環境や生活利便 性の優れる住宅地を除き宅地需要は低調な状 況が続いている。 当該地域の地域要因は安定しており、特段の 変動要因は認められない。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％