別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 茨木 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -21 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　川上　修二 印  TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市清水１丁目９４番 ｢清水１－２３－８｣ ②地積 　(㎡) 481   (         26)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅と 農家住宅が見られる 住宅地域 西4.5m市道、北側道 水道、下水 豊川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  19.0 ｍ、奥行　約　　  24.5 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 豊川駅北東方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 　当該地域は、中規模の一般住宅と農家住宅が見られる住宅地域である。今後とも現況程度で推移していくと思 われる。需要の減退が続いており、地価は若干の下落と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は概ね茨木市、高槻市の圏域の市街化調整区域。需要者の中心は茨木市居住者であるが、近隣地域周辺に 地縁性をもつ者にほぼ限られる。近隣地域は旧来からの住宅地で、宅地の新規供給はほとんどなく、転入の積極的な動 機が少ないため引き合いは弱い。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　市街化調整区域の自己所有の戸建住宅地域であり、類似の住宅地の取引事例を採用して比準価格を求めた。アパート 等の収益物件はなく、その他の収益物件として戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースも少ない。賃貸市場が 未成熟である。収益価格は試算せず、比準価格を標準として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　箕面 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     56,000 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [ 89.1] [101.0] 100 61,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口は微増傾向。取引価格はやや上 昇、取引件数は横ばい。南目垣・東野々宮地 区（土地区画整理事業）が、市街化区域に編 入された。 調整区域の既存住宅地域で域外からの需要が 少ない。市場流通性の低下が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％