鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

枚方 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０４ -16	交野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西90m国道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
b	９１５ -213	交野市		建付地	（　）	不整形	北東6m府道、南西4m、二方路		工業 (60,200)
c	９０１ -48	枚方市		更地	（　）	ほぼ整形	北6.1m市道、南3.7m、二方路		工専 (60,200)
d	９１６ -204	枚方市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南10.1m市道、中間画地		準工宅造 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 73,370	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,231	100 [ 99.9]	76,307	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,300
b	(　 ) 72,170	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 96.0]	84,774	100 [ 118.6]	71,479		71,500
c	(　 ) 127,049	100 [ 125.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	104,658	100 [ 113.1]	92,536		92,500
d	(　 ) 93,648	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,140	100 [ 133.1]	75,988		76,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	買進み	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
c	買進み	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

枚方 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	110,905,152	24,731,724	86,173,428	65,945,000	20,228,428	（　0.9534） 19,285,783	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	448,506,581 円　　　　（　 55,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中規模工場・倉庫兼事務所	4,800.00	Ｓ2	9,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	8,121 ㎡	68.0 m x 119.3 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場・倉庫兼事務所（２階建）の１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	工場・倉庫兼事務所	9,600.00	100.0	9,600.00	1,054	10,118,400	3.0	30,355,200
							1.0	10,118,400
～

～

～

～

計		9,600.00	100.0	9,600.00		10,118,400		30,355,200
								10,118,400

⑨年額支払賃料	10,118,400 円　×　12ヶ月　＝　 121,420,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 9,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	121,420,800 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 12,142,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	109,278,720 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	30,355,200 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 273,197 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 7 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 10,118,400 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　 1,353,235 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	110,905,152 円　　　　（　 13,657 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９１１（賃）　　　　-12	1,125 ( 1,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,023	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,070 円/㎡　月額支払賃料（　 1,054 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９０５（賃）　　　　-10	1,413 ( 1,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,130
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

枚方 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,450,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,642,624 円	121,420,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,194,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,265,000 円	1,090,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,090,000 円	1,090,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,731,724 円　（　　　　　　 3,045 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,090,000,000 円	設計監理料率　 110,000 円／㎡　×　 9,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 60 ％　＋　0.0634 × 20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	65,945,000 円（　　　　　 8,120 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	110,905,152 円
②総費用	24,731,724 円
③純収益　①－②	86,173,428 円
④建物等に帰属する純収益	65,945,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,228,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	19,285,783 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,375 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 448,506,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
枚方 9-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

枚方 9-2

大阪府

大阪第９

氏名

不動産鑑定士　善本　かほり

印

TEL.

鑑定評価額

577,000,000 円

１㎡当たりの価格

71,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	枚方市春日北町２丁目１２４８番１８｢春日北町２－９－２１｣				②地積　(㎡)	8,121 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		工専 (60,200) （その他）
	台形 1:2	倉庫兼事務所Ｓ2	中規模の工場、倉庫が多い工業地域	南11m市道	水道	津田 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 100 ｍ、南 200 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中規模工場兼倉庫地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　 8,400 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

津田駅北西方

1.8km

法令

規制

工専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

　内陸型の中規模工業地域として熟成しており、今後も当面現状のまま推移していくと予測する。広域交通網の
整備進捗から、工場・物流施設用地の取引は売手市場であり、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中規模工場兼倉庫地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 77,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 57,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は大阪府北東部の中規模工場・倉庫が混在して建ち並ぶ工業地域である。主たる需要者は、製造・配送業
を営む在阪企業及び個人事業主である。ただし、現況の建物用途が工場であっても、倉庫として投資目的で更地を購入
する投資家も散見されるようになってきている。主たる需要者の取引行動としては、自己の事業経営に基づく収益性を
踏まえ、背後の環境、顧客の状態、取引相場等を考慮して取引を行っている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域における賃料水準は上昇傾向にあるものの、画地規模から投資目的で更地を購入する需要者は相対的に少な
いことから、収益価格は比準価格より低位に試算された。主たる需要者は比準価格を重視するものの、現下の投資家の
行動をも踏まえ、低位に試算された収益価格をも考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。当該価格は代表標準
地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連を検討しても妥当と認められる。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　枚方 9-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 65,500 円／㎡

[117.6]
100

100
[100.0]

100
[106.8]

[100.0]
100

72,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     62,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市では、経済政策の効果及び臨海型工業地
の忌避傾向を受け、内陸型中小規模工場用地
の需要が増加傾向にある。

新名神と第二京阪道路の結節事業の進捗に伴
い、工業地の先買い傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+14.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

枚方 9-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	９０１ -48	枚方市		更地	（　）	ほぼ整形	北6.1m市道、南3.7m、二方路		工専 (60,200)
b	９１５ -213	交野市		建付地	（　）	不整形	北東6m府道、南西4m、二方路		工業 (60,200)
c	９１６ -204	枚方市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南10.1m市道、中間画地		準工宅造 (60,200)
d	９０４ -16	交野市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西90m国道、中間画地		準工地区計画等 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 127,049	100 [ 125.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	104,658	100 [ 113.1]	92,536	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	92,500
b	(　 ) 72,170	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 96.0]	84,774	100 [ 107.8]	78,640		78,600
c	(　 ) 93,648	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	101,140	100 [ 133.1]	75,988		76,000
d	(　 ) 73,370	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,231	100 [ 99.9]	76,307		76,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
a	買進み	％／月 +1.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.56	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.56	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 77,000 円／㎡]

枚方 9-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	103,724,761	22,900,112	80,824,649	59,834,500	20,990,149	（　0.9534） 20,012,008	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	465,395,535 円　　　　（　 57,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

枚方 9-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中規模工場・倉庫兼事務所	4,800.00	Ｓ2	9,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
工専	60 ％	200 ％	200 ％	8,121 ㎡	68.0 m x 119.3 m	前面道路：市道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

工場・倉庫兼事務所（２階建）の１棟貸しを想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	工場兼倉庫	4,800.00	100.0	4,800.00	977	4,689,600	6.0	28,137,600
							0.0	0
2～ 2	倉庫兼事務所	4,800.00	100.0	4,800.00	977	4,689,600	6.0	28,137,600
							0.0	0
～

～

～

計		9,600.00	100.0	9,600.00		9,379,200		56,275,200
								0

⑨年額支払賃料	9,379,200 円　×　12ヶ月　＝　 112,550,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 9,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	112,550,400 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 9,341,683 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	103,208,717 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	56,275,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 516,044 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	103,724,761 円　　　　（　 12,772 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	９０３（賃）　　　　-103	1,125 ( 1,091)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	978	対象基準階の　月額実質賃料　　 982 円/㎡　月額支払賃料（　 977 円/㎡）　基準階 1 F B
b	９１１（賃）　　　　-11	1,257 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,006
c	９０４（賃）　　　　-4	1,154 ( 1,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	962

枚方 9-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,945,000 円	989,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,376,512 円	112,550,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,194,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,406,500 円	989,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	989,000 円	989,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	989,000 円	989,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 22,900,112 円　（　　　　　　 2,820 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	989,000,000 円	設計監理料率　 100,000 円／㎡　×　 9,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0605	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 60 ％　＋　0.0634 × 20 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	59,834,500 円（　　　　　 7,368 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	103,724,761 円
②総費用	22,900,112 円
③純収益　①－②	80,824,649 円
④建物等に帰属する純収益	59,834,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	20,990,149 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,012,008 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,464 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 465,395,535 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,300 円／㎡）