別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 枚方 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -54 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　谷山　亘 印  TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 101,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市長尾元町６丁目３６７７番２０ ｢長尾元町６－３９－９｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南5.7m市道 水道、ガス、下水 長尾 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ７ｍ市道 交通 施設 長尾駅北方 650m 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模戸建住宅地域として概ね熟成しているが、周辺には農地も見受けられる。地域要因に特段の変動は見ら れず、概ね現状のまま推移すると予測する。駅徒歩圏内であれば、地価も概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    101,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市及び隣接市を中心とするＪＲ片町線沿線の中小規模住宅地域と判断される。需要者の中心は、枚 方市居住の一次取得者と考えられる。駅徒歩圏内にあり、総額感に値頃さがあることから、一定の需要が見られ、地価 は概ね安定している。同程度の土地であれば１０００万円程度、新築戸建住宅は、総額２５００～３０００万円程度が 需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、主として自用目的の取引が中心で、賃貸市場は未成熟であり、また 対象地の立地からも共同住宅に不向きであることから収益還元法は適用しなかった。自用目的の取引が多いため市場の 実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    115,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [104.0] 100 [114.5] [104.0] 100 101,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は低成長安定期にあり、不動産市場は二 極化が進んでいる。当市人口は微減傾向にあ り、利便性の良否等により需給の多寡が目立 つ状況にある。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の大きな変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％