別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 枚方 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -46 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　中村　隆宏 印  TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月9日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 93,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市片鉾本町５７９番１０ ｢片鉾本町１－６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,192) 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅のほか共同 住宅も見られる住宅 地域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 枚方市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．８ｍ 市道 交通 施設 枚方市駅北東方 2.8km 法令 規制 １中専 (70,192) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状で推移する ものと予測する。駅徒歩圏外であり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は京阪本線・同交野線の各駅からバス便立地に形成される中小規模住宅地域である。需要者は当該圏 域に地縁性を有する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。需給動向は、駅へはやや遠隔な住 宅地域であることから、二極化傾向を反映し、需要は弱含みとなっている。需要の中心となる価格帯は土地は１３０㎡ 程度で１５００万円程度、新築物件で２５００～３０００万円程度と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であるが、自用目的の取引が支配的であり、また、収益物件は 地主の資産税対策によるものと推察されることから、収益還元法は非適用とした。したがって、本件では、市場の実態 を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市況を考慮の上、鑑定評価額を 上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    116,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枚方市内では高齢化が進行しており、人口は 持続的な減少傾向にあるが、不動産取引件数 は、概ね横ばい傾向となっている。 最寄駅へはやや遠隔な混在住宅地域であり、 立地面等から需要は弱含みであり、地価はや や下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％