別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 枚方 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -39 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　前田　陽子 印  TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市新之栄町７９３番１６ ｢新之栄町７－１５｣ ②地積 　(㎡) 88   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4.3m私道 水道、ガス、下水 枚方市 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ３ｍ私道 交通 施設 枚方市駅北東方 2.1km 法令 規制 １住居 (70,172) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現況にて推移していくものと予測する。枚方市駅 からバス便の立地で、需要及び地価水準はやや弱含み傾向が続くものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪沿線各駅からバス便のエリアに形成された一般住宅地域。需要者の中心は主に枚方市及び近隣都市 に居住する一次取得者と考えられる。小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しているが、バス便で利便性に劣る ことから取引自体多いとは言えない。地価水準はやや弱含みで推移しており、周辺の取引実態からみて、土地のみで１ ０００万円前後、建物込で３０００万円台前半までの水準にあるものと判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域はバス便の立地環境下にあって戸建住宅中心であり、自用目的の取引が支配的である。また標準地は小規模画地 のため共同住宅の想定が法的・コスト的に困難である。このため比準価格を中心に調整を行った。比準価格は、標準地 と同じく枚方市駅からバス便の一般住宅地を事例として採用しており、規範性が高い。よって本件評価にあたっては、 比準価格を中心に周辺の需給動向等を勘案の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 96.5] [100.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利政策の継続により、不動産市場に資金 が流れやすい状況が続く。当市では地域間格 差が顕著になりつつあり、災害の頻発で地勢 への関心も高い。 鉄道駅からバス便の立地で小規模一般住宅が 建ち並ぶ地域として熟成しており、需要は弱 含みが続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　  -0.5 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％