別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 枚方 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -16 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　善本　かほり 印  TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市南船橋２丁目１０９２番１２６ ｢南船橋２－１６－１７｣ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,168) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.2m市道 水道、ガス、下水 樟葉 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 樟葉駅南東方 2.2km 法令 規制 １中専 (70,168) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模の戸建住宅地域として熟成しており、当面も現状のまま推移していくものと予測する。樟葉駅勢圏であ るがバス利用圏のため、地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は枚方市及び周辺市の中規模戸建住宅地域である。特に京阪本線の駅から徒歩圏外の中規模住宅地と価格 牽連性が高い。主たる需要者は、枚方市やその周辺市に居住し、住居地周辺や大阪市内に通勤する一次または二次取得 者が中心である。これら主たる需要者は、収益性よりも居住の快適性や地縁、取引価格水準を重視して取引を行ってい ると認められる。周辺地域における１５０㎡程度の土地は１，８００～２，１００万円程度での取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域内における市場の特性を踏まえ、収益還元法は適用しなかった。対象標準地の鑑定評価額の決定にあたって は、上記市場の特性から主たる需要者が類似地域における取引価格の水準を重視することを踏まえ、比準価格を標準と し、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連の検討などを行って、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 91.1] [104.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では、低金利の継続等により優良住宅地 の需要は増加傾向。小規模住宅地もバス圏の 傾斜地や郊外を除き需要が安定している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％