別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 枚方 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -9 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　大久保　隆行 印  TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月14日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市西牧野３丁目１０５８番１２８ ｢西牧野３－１３－１９｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東4.2m市道 水道、ガス、下水 牧野 570m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 牧野駅北西方 570m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、ほぼ現状の地域環境下で、また、地価水準につ いては、一般的要因及び地域要因の影響を受け安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    130,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の住宅地域で、概ね枚方市及び寝屋川市を中心とする圏域。需要者は、枚方市及び寝屋川 市内の京阪沿線に居住する１次取得者が中心である。最寄駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域であることから、需要 は底堅く、需給関係は安定的である。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地４０坪程度で３，５００万 円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心となって いる。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映し た実証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念し た。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -46                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    116,000 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [101.0] 100 [ 90.2] [103.0] 100 130,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    130,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の回復傾向は緩やかだが継続している。 当市の住宅需要は利便性等が良好な地域を中 心に底堅く、当市全体の住宅地価も緩やかな 回復傾向にある。 地域要因に特段の変動はないが、駅徒歩圏内 の区画整然とした住宅地域であり、その居住 環境等から、需要は底堅く、地価動向は安定 的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％