別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高槻 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -37 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　土井　郁子 印  TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 177,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 155,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市城南町２丁目１００番１１ ｢城南町２－１６－７｣ ②地積 　(㎡) 90   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 1:3 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 高槻市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 高槻市駅南方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、特に大きな変動はなく今後ともほぼ現状のまま推移していくと予測す る。地価は当面横這い傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    177,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね高槻市中南部における阪急京都線およびＪＲ東海道本線沿線の住宅地域である。需要者は同一需給 圏内の居住者が中心で若年層の一次取得者が多い。利便性や居住環境は普通程度の小規模住宅地域であるため、総額的 に値頃感もあって需給はほぼ安定している。需要の中心となる価格帯は、土地８０㎡～１００㎡程度で１，５００万円 前後、新築戸建住宅は２，５００万円～３，５００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は小規模住宅の建ち並ぶ住宅地域にて自用目的の取引が主である。対象標準地の規模が小さく共同住宅の建築 想定は不可能であり、また、戸建の収益物件も見られないため、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法の適用 においては、地理的位置や地域性が特に類似する事例から信頼性の高い比準価格を試算した。したがって、市場性を反 映した比準価格を標準とし、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    207,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [102.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    177,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 駅徒歩圏内平坦地の住宅地需要は引き続き根 強い。市北部・南部のバス便遠隔地価は依然 下落が続き、中心部との二極化傾向が鮮明で ある。 最寄駅からバス圏の住宅地域で需給は安定し ており、変動要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％