別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 高槻 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -14 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹内　専 印  TEL.

鑑定評価額 31,900,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市東上牧２丁目８８０番３９ ｢東上牧２－１８－６｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 上牧 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 上牧駅南東方 800m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、最寄駅から徒歩圏内の戸建住宅地域で、地域の状況に特段の変化はなく、今後も現状の住環境を維 持していくものと予測される。地価は、概ね横ばい傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、高槻市、島本町内でＪＲ東海道本線、阪急京都線の各駅を最寄駅とする戸建住宅地域である。需要者の 中心は上記圏域に居住する最終需要者が主となり、駅徒歩圏で利便性が高く、区画整然とした住宅地域であることから 、需要は比較的堅調であり、地価も概ね横ばいで推移している。需要の価格帯は、２００㎡程度の土地で３０００万円 前後、新築戸建で４５００万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、最寄駅から徒歩圏内の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、周辺には賃貸マンション等はほとんど見られない ことから、収益物件の取得を目的とする需要はほとんどなく、自用目的の取引が支配的であるため、収益価格を求める ことはできなかった。したがって、市場での取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準 地及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    128,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [102.0] 100 [ 82.6] [101.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    151,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調が続いており、二極 化の傾向はあるものの、全般的に住宅・不動 産市場は底堅い動きである。 駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、 需要も比較的堅調であり、地価も概ね横ばい で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％