鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

泉大津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０３ -1	泉大津市		更地	（　）	不整形	北東20m府道、中間画地		１住居 (60,200)
b	６０７ -18	岸和田市		貸家建付地	（　）	長方形	北西16m府道、南西4m、角地		準工河川保全区域 (60,200)
c	６１０ -7	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m府道、南西6m、角地		近商 (90,300)
d	６１０ -21	和泉市		更地	（　）	ほぼ台形	西7.6m府道、北東8m、二方路		１住居 (70,200)
e	６１２ -4	和泉市		更地	（　）	不整形	西30m国道、東4m、二方路		準住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 93,900	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 88.3]	106,874	100 [ 85.6]	124,853	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 119,092	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	118,267	100 [ 94.7]	124,886		129,000
c	(　 ) 97,436	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,003	100 [ 76.4]	125,658		129,000
d	(　 ) 62,171	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 68.9]	90,685	100 [ 73.7]	123,046		127,000
e	(　 ) 107,728	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	119,105	100 [ 93.7]	127,113		131,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -11.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -31.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

泉大津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,923,935	3,040,041	11,883,894	6,764,760	5,119,134	（　0.9741） 4,986,548	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	106,096,766 円　　　　（　 89,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉大津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	645.00	Ｓ1	645.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,190 ㎡	32.2 m x 36.7 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造沿道型店舗の一棟貸しであり、駐車場は来客用としての想定である。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	645.00	100.0	645.00	1,964	1,266,780	7.0	8,867,460
							3.0	3,800,340
～

～

～

～

計		645.00	100.0	645.00		1,266,780		8,867,460
								3,800,340

⑨年額支払賃料	1,266,780 円　×　12ヶ月　＝　 15,201,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 645.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金等により担保、不計上
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,201,360 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,520,136 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,681,224 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,867,460 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,807 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,800,340 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,162,904 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,923,935 円　　　　（　 12,541 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１３（賃）　　　　-4	2,516 ( 2,516)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,158	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,142 円/㎡　月額支払賃料（　 1,964 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６１５（賃）　　　　-4	2,567 ( 2,496)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,126
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉大津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,700 円	98,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	456,041 円	15,201,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,248,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 840,600 円	98,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	98,900 円	98,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,900 円	98,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,040,041 円　（　　　　　　 2,555 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9741

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,900,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 645.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,764,760 円（　　　　　 5,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,923,935 円
②総費用	3,040,041 円
③純収益　①－②	11,883,894 円
④建物等に帰属する純収益	6,764,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,119,134 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,986,548 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,190 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,096,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,200 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
泉大津 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

泉大津 5-5

大阪府

大阪第６

氏名

不動産鑑定士　山口　知彦

印

TEL.

鑑定評価額

151,000,000 円

１㎡当たりの価格

127,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月9日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	98,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	泉大津市池浦町１丁目１４番５外｢池浦町１－１３－４｣				②地積　(㎡)	1,190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:1.2	店舗Ｓ1	店舗、一般住宅、共同住宅等の混在する地域	北東18m市道、南東側道	水道、ガス、下水	泉大津 730m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 90 ｍ、南 110 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

沿道型店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 37.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

泉大津駅南東方

730m

法令

規制

準工
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は店舗、一般住宅、共同住宅等が混在する地域であるが、周辺の住宅の需要は比較的根強いものがあり
、日用品等の店舗需要も今後継続していくものと予測する。地価は概ね安定して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の沿道型店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 129,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は泉大津市及びその隣接市町村を含む商業地域である。需要者は、画地規模、街路条件から店舗等を経営す
る事業者である。日用品店、飲食店用地は周辺居住者による利用が十分見込まれるため需要は堅調である。また、まと
まった規模の土地であれば共同住宅の需要も見込まれる。取引される価格は画地規模により様々であるが、規模が小さ
く或いは間口が狭くなると相場も低下する傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗、共同住宅等がみられるが、自用の戸建住宅、事業所等も多く賃貸市場が十分成熟していないため、収
益価格は低位に求められた。比準価格は多数の信頼性の高い取引事例を収集して補修正を行って求めた市場性を反映し
た価格である。したがって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　泉大津 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 127,000 円／㎡

[100.8]
100

100
[100.0]

100
[103.9]

[103.0]
100

127,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    126,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は微減、高齢化率は上昇傾向にあ
る。地価水準は利便性、住環境等による選別
が厳しく依然として二極化の傾向にある。

店舗兼共同住宅、一般住宅等が市道沿いに建
ち並ぶ。価格形成要因に特段の変動はない。

価格形成要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

泉大津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６０３ -7	泉大津市		建付地	（　）	ほぼ台形	南東16m府道、南西3.1m、角地		２住居地区計画等 (70,200)
b	６０７ -18	岸和田市		貸家建付地	（　）	長方形	北西16m府道、南西4m、角地		準工河川保全区域 (60,200)
c	６１０ -7	和泉市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西10m府道、南西6m、角地		近商 (90,300)
d	６１２ -4	和泉市		更地	（　）	不整形	西30m国道、東4m、二方路		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,881	100 [ 110.0]	[ 100.4] 100	100 [ 94.0]	100 [ 98.9]	118,679	100 [ 96.7]	122,729	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	126,000
b	(　 ) 119,092	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	118,267	100 [ 96.7]	122,303		126,000
c	(　 ) 97,436	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	96,003	100 [ 76.4]	125,658		129,000
d	(　 ) 107,728	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	119,105	100 [ 94.7]	125,771		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	限定価格	％／月 +0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 129,000 円／㎡]

泉大津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,463,446	3,111,927	12,351,519	7,045,200	5,306,319	（　0.9490） 5,035,697	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	107,142,489 円　　　　（　 90,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

泉大津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	645.00	Ｓ1	645.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防	70 ％	200 ％	200 ％	1,190 ㎡	32.2 m x 36.7 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

駐車場付の沿道型サービス店舗を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	645.00	100.0	645.00	2,035	1,312,575	7.0	9,188,025
							3.0	3,937,725
～

～

～

～

計		645.00	100.0	645.00		1,312,575		9,188,025
								3,937,725

⑨年額支払賃料	1,312,575 円　×　12ヶ月　＝　 15,750,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 645.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,750,900 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,575,090 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,175,810 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,188,025 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,692 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,937,725 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,204,944 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,463,446 円　　　　（　 12,994 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１１（賃）　　　　-1	1,170 ( 1,135)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 59.0]	100 [100.0]	2,087	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,220 円/㎡　月額支払賃料（　 2,035 円/㎡）　基準階 1 F B
b	６１４（賃）　　　　-4	1,291 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 61.0]	100 [100.0]	2,352
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

泉大津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,000 円	103,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	472,527 円	15,750,900　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,248,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 875,500 円	103,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	103,000 円	103,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,111,927 円　（　　　　　　 2,615 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9490

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	103,000,000 円	設計監理料率　 152,000 円／㎡　×　 645.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0684	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0539 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 35 ％　＋ 0.0946 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,045,200 円（　　　　　 5,920 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,463,446 円
②総費用	3,111,927 円
③純収益　①－②	12,351,519 円
④建物等に帰属する純収益	7,045,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,306,319 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,035,697 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,232 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,142,489 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,000 円／㎡）