別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月11日　提出 泉大津 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -9 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　安松谷　博之 印  TEL.

鑑定評価額 7,880,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市森町１丁目２６９番１５ ｢森町１－４－８｣ ②地積 　(㎡) 80   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 北助松 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 北助松駅南東方 900m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域として熟成している。今後も現況で推移していくものと予測される。地価は景気 の回復感を反映して横ばい～やや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉大津市及び隣接市町の南海本線及びＪＲ阪和線沿線の圏域である。需要者は同一需給圏内の居住者が 中心を占め、他からの転入者は比較的少ない。景気の回復感から地価は概ね横ばい傾向であるが、海沿いの地域では津 波懸念の影響もあり、やや弱含みに推移している。建売住宅は総額２５００～３０００万円、中古物件については総額 ２０００万円以下の価格帯が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内は自己居住用物件の取引が中心である。中小規模一戸建住宅がほとんどであり、共同住宅等の収益目的物件 は大規模画地以外では見あたらない。近隣においては自用目的の物件の取引がほとんどであることから、地価動向及び 代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を重視し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉大津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [126.7] [102.0] 100 97,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 泉大津市においては、目立った開発等も見ら れないが、地価は底打ち傾向にあり、利便性 等に恵まれた地域では上昇傾向も見られる。 価格形成に影響を与えるような地域要因の変 動は、特に認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％