別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 泉大津 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉大津 -6 大阪府 大阪第６ 氏名  不動産鑑定士　川崎　竜輔 印  TEL.

鑑定評価額 7,320,000 円  １㎡当たりの価格 93,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉大津市池浦町５丁目１４０番１１ ｢池浦町５－１２－２８｣ ②地積 　(㎡) 78   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 泉大津 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 泉大津駅南東方 1.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 低層の戸建住宅が多くみられ、地域の要因に特に変化はなく、今後も現状のまま推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     93,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海本線沿線の概ね泉大津市及び周辺市の圏域である。近隣地域は戸建住宅地であり、需要者の中心は同 一需給圏に地縁性を有する一次取得者及び二次取得者層が中心で、同一需給圏外からの需要は少ない。駅からやや遠い が周辺の需要は安定的であるため、不動産価格は概ね横這いで推移している。中心となる新築戸建住宅の価格帯は２， ５００万円から３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域であり、当地域の標準的な使用が戸建住宅で敷地規模も小さいため、経済 合理性のある建物の想定が困難である。一方、取引事例については対象不動産と代替競争関係にある多数の信頼性のあ る事例を収集しえた。以上により、収益価格の算定は断念し、市場性を反映した比準価格を標準とし、単価と総額の関 連、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉大津 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    124,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [130.7] [101.0] 100 93,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     93,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済は不安要因はあるが安定的である。 都市部の地価は概ね上昇傾向にあるものの郊 外については下落等があり二極化が進行して いる。 泉大津市周辺の戸建住宅地の地価は、需要が 安定的であるため、ほぼ横ばいで推移してい る。地域要因に影響を与える特段の変動はな い。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％