鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１４ -10035	吹田市		貸家建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度4種最高25m (70,240)
b	１０１７ -10018	吹田市		建付地	（　）	正方形	西16m市道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
c	１０１７ -10022	吹田市		建付地	（　）	長方形	東55m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
d	１０１７ -10107	吹田市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業特別用途地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 700,876	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	718,398	100 [ 65.0]	1,105,228	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 1,707,085	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,826,581	100 [ 153.0]	1,193,844		1,190,000
c	(　 ) 1,170,552	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	1,456,687	100 [ 149.8]	972,421		972,000
d	(　 ) 913,725	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	955,172	100 [ 81.1]	1,177,771		1,180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +2.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 +2.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,110,000 円／㎡]

吹田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,286,801	8,250,020	38,036,781	24,276,000	13,760,781	（　0.9592） 13,199,341	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	377,124,029 円　　　　（　 1,020,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.20	ＲＣ13	1,604.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高45m 特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	369 ㎡	13.4 m x 27.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗２階以上１Ｋ賃貸マンション（戸当り約３０㎡、４６戸）駐車場１２台、店舗兼共同住宅。容積対象面積１，４５９．５０㎡

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して判定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	46.9	60.00	4,300	258,000	5.0	1,290,000
							3.0	774,000
2～12	住宅	128.00	93.8	120.00	2,600	312,000	2.0	624,000
							1.0	312,000
13～13	住宅	68.00	88.2	60.00	2,600	156,000	2.0	312,000
							1.0	156,000
～

～

計		1,604.00	89.8	1,440.00		3,846,000		8,466,000
								4,362,000

⑨年額支払賃料	3,846,000 円　×　12ヶ月　＝　 46,152,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,592,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,152,000 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,592,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,899,520 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,844,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,466,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 77,887 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,362,000 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,364,434 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,286,801 円　　　　（　 125,438 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１１（賃）　　　　-10107	2,712 ( 2,563)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,826	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,678 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１１（賃）　　　　-10108	2,544 ( 2,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,575
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,040,000 円	408,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,462,320 円	48,744,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 463,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,468,000 円	408,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	408,000 円	408,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,250,020 円　（　　　　　　 22,358 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9592

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	408,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,604.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0595	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,276,000 円（　　　　　 65,789 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,286,801 円
②総費用	8,250,020 円
③純収益　①－②	38,036,781 円
④建物等に帰属する純収益	24,276,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,760,781 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	13,199,341 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,771 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 377,124,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,020,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
吹田 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 5-5

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　藤原　学

印

TEL.

鑑定評価額

384,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市江坂町１丁目１８番８｢江坂町１－１８－１６｣				②地積　(㎡)	369 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度4種最高45m 特別用途地区 (100,400)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南12m市道	水道、ガス、下水	江坂 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 28.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

江坂駅東方

180m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度4種最高45m
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域として今後も従来通りの環境を維持していくものと予測される。
一般的要因を反映して地価水準は上昇傾向にあり、当分の間、同傾向にて推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,080,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 999,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は地下鉄御堂筋線及び北大阪急行沿線を中心とした鉄道主要駅駅前の商業地域である。主たる需要者は賃貸
マンションへの投資を目的とした投資ファンドやマンションデベロッパーである。江坂駅周辺では、事務所需要は概し
て弱く賃料も低位水準にあるため収益性に劣る。他方、大阪市内都心部へのアクセスの優位性から、分譲・賃貸マンシ
ョン用地等としては強い需要が見込まれる。需要の中心価格帯は取得目的等に左右されるため、一様には把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、現実の取引事例からアプローチした価格であり、市場性を反映した実証的な価格といえる。一方、収益価
格は、最有効使用である中高層の店舗兼共同住宅の想定による収益性を反映した価格で、想定要素が介在するとはいう
ものの繁華性の高い商業地においては重視すべき価格である。したがって、両価格ともに同等の説得力があることから
、比準価格及び収益価格を関連づけ、代表標準地の価格との検討をも踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　■標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,130,000 円／㎡

[130.1]
100

100
[105.0]

100
[133.8]

[100.0]
100

1,050,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

吹田市の人口は増加傾向にある。江坂地区は
大阪市の副都心の様相を呈しており、大阪市
内都心部と同様、当地区商業地の地価は堅調
に推移している。

繁華性の高い駅前商業地域であり、特に地域
要因の変動は見受けられない。一般的要因の
影響により、地価は上昇傾向にて推移してい
る。

個別的要因の変動は特に認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +7.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+30.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１４ -10036	吹田市		更地	（　）	ほぼ整形	北西15m市道、北東2.7m、角地		商業高度4種最高45m (100,400)
b	１０１７ -10022	吹田市		建付地	（　）	長方形	東55m国道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
c	１０１７ -10101	吹田市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業高度4種最高45m (100,360)
d	１０１７ -10107	吹田市		建付地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		商業特別用途地区 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 855,920	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	894,298	100 [ 80.3]	1,113,696	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,110,000
b	(　 ) 1,170,552	100 [ 100.0]	[ 112.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	1,456,687	100 [ 133.0]	1,095,253		1,100,000
c	(　 ) 847,131	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	893,723	100 [ 83.9]	1,065,224		1,070,000
d	(　 ) 913,725	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	955,172	100 [ 90.3]	1,057,776		1,060,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +2.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 +2.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,080,000 円／㎡]

吹田 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,317,450	8,289,590	38,027,860	24,573,500	13,454,360	（　0.9592） 12,905,422	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	368,726,343 円　　　　（　 999,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	154.20	ＲＣ13	1,604.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度4種最高45m 特別用途地区	100 ％	400 ％	400 ％	369 ㎡	13.4 m x 27.5 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、フロア貸し、２～１３階：ワンルームタイプ４６室、平均賃貸面積約３０㎡、駐車場１２台分を想定した。

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

この種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	46.9	60.00	4,200	252,000	8.0	2,016,000
							4.0	1,008,000
2～12	住宅	128.00	93.8	120.00	2,552	306,240	3.0	918,720
							2.0	612,480
13～13	住宅	68.00	88.2	60.00	2,600	156,000	3.0	468,000
							2.0	312,000
～

～

計		1,604.00	89.8	1,440.00		3,776,640		12,589,920
								8,057,280

⑨年額支払賃料	3,776,640 円　×　12ヶ月　＝　 45,319,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,440.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 12 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	45,319,680 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 3,798,374 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	43,681,306 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,589,920 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,827 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,057,280 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 2,520,317 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,317,450 円　　　　（　 125,522 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００１（賃）　　　　-10001	2,448 ( 2,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	2,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,703 円/㎡　月額支払賃料（　 2,552 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０１１（賃）　　　　-10108	2,544 ( 2,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,744
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,065,000 円	413,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,424,390 円	47,479,680　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 463,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,510,500 円	413,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	413,000 円	413,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	413,000 円	413,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,289,590 円　（　　　　　　 22,465 円／㎡）　　（経費率　　 17.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9592

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	413,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 1,604.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0595	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 30 ％　＋ 0.0870 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,573,500 円（　　　　　 66,595 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,317,450 円
②総費用	8,289,590 円
③純収益　①－②	38,027,860 円
④建物等に帰属する純収益	24,573,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,454,360 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,905,422 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,974 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 368,726,343 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 999,000 円／㎡）