鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 -54　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００１ -10030	吹田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南西10.8m市道、中間画地		１中専高度3種最高25m (60,200)
b	１００５ -10023	吹田市		更地	（　）	不整形	東8m市道、西6m、二方路		２中専高度3種最高16m (60,200)
c	１００５ -10032	吹田市		建付地	（　）	台形	南4m道路、中間画地		１中専高度3種最高16m (60,160)
d	１０１１ -10002	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高16m (60,160)
e	１０１４ -10025	吹田市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8.8m市道、中間画地		２中専高度4種最高16m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 209,421	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	208,591	100 [ 100.2]	208,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	210,000
b	(　 ) 196,981	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	195,031	100 [ 94.5]	206,382		208,000
c	(　 ) 226,876	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	226,651	100 [ 99.2]	228,479		231,000
d	(　 ) 199,502	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,677	100 [ 90.5]	231,687		234,000
e	(　 ) 226,852	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	225,729	100 [ 106.8]	211,357		213,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

吹田 -54　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,475,960	1,611,968	6,863,992	4,997,190	1,866,802	（　0.9756） 1,821,252	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	42,354,698 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -54　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度3種最高16m	60 ％	200 ％	200 ％	252 ㎡	13.3 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建、ファミリータイプ（平均専有面積約６７㎡）６戸を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	90.0	135.00	1,650	222,750	2.0	445,500
							3.0	668,250
2～ 3	住宅	150.00	90.0	135.00	1,715	231,525	2.0	463,050
							3.0	694,575
～

～

～

計		450.00	90.0	405.00		685,800		1,371,600
								2,057,400

⑨年額支払賃料	685,800 円　×　12ヶ月　＝　 8,229,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,229,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 730,865 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,074,735 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,371,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,057,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 388,647 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,475,960 円　　　　（　 33,635 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００３（賃）　　　　-10004	1,168 ( 1,140)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 70.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,756	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,806 円/㎡　月額支払賃料（　 1,715 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１００３（賃）　　　　-10011	1,134 ( 1,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 65.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,856
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -54　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	398,500 円	79,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	264,168 円	8,805,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 677,400 円	79,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	79,700 円	79,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	79,700 円	79,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,611,968 円　（　　　　　　 6,397 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	79,700,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,997,190 円（　　　　　 19,830 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,475,960 円
②総費用	1,611,968 円
③純収益　①－②	6,863,992 円
④建物等に帰属する純収益	4,997,190 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,866,802 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,821,252 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,227 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,354,698 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
吹田 -54　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 -54

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　藤原　学

印

TEL.

鑑定評価額

52,900,000 円

１㎡当たりの価格

210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	170,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市五月が丘北１１３番１６｢五月が丘北１３－２８｣				②地積　(㎡)	252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度3種最高16m
	1:1.5	共同住宅Ｓ3	一般住宅、中層の共同住宅等が混在する住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	南千里 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北６ｍ市
道

交通

施設

南千里駅南東方

2.0km

法令

規制

２中専
(60,200)
高度3種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅及び中層の共同住宅の混在地域として特段の地域要因の変化は見られず、今後も現状を維持するものと
予測される。地価水準は横ばい傾向にあり、当分の間、概ね同傾向にて推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 210,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は阪急千里線・ＪＲ東海道本線沿線で、概ね吹田市北中部の戸建住宅及び共同住宅が混在する住宅地域であ
る。需要者の中心は北摂地域に居住する比較的所得の高い個人や中小法人である。これらの需要者は、自用目的で戸建
住宅又は投資目的で賃貸共同住宅の建設を目論むものと思料される。最寄駅から距離はあるが、環境良好で生活利便性
にも優れるため、一定の需要が見込まれる。取引の中心価格帯は、土地は２５０㎡前後で５，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域には賃貸共同住宅も見受けられることから、取引事例比較法のほか収益還元法も適用した。ただ、当該地域内
においては最寄駅からの距離があり賃貸需要が弱く、土地価格に相応する市場賃料が形成されていないため、収益価格
は比準価格に比して低位に求められた。したがって、現実の取引実態、すなわち市場性を反映した説得力の高い比準価
格を標準に、収益価格を参酌の上、さらには代表標準地との価格検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 -48 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 194,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[101.0]

100
[ 94.7]

[101.0]
100

209,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    210,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

吹田市の人口は増加基調にある。当市内の住
宅地は千里ニュータウンを中心に高齢化傾向
にあるが、北摂地域の住宅地としてその需要
は総じて底堅い。

混在住宅地として熟成した地域であり、特に
地域要因の変動は見受けられない。一般的要
因の影響により、地価は横ばいで推移してい
る。

個別的要因の変動は特に認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 -54　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００１ -10008	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4.7m市道、中間画地		１中専高度3種最高25m (60,188)
b	１００１ -10012	吹田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北6m市道、中間画地		１中専高度3種最高16m (60,200)
c	１００１ -10018	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.4m市道、中間画地		１中専高度3種最高16m (60,200)
d	１００５ -10023	吹田市		更地	（　）	不整形	東8m市道、西6m、二方路		２中専高度3種最高16m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 179,902	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	178,121	100 [ 85.4]	208,573	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	211,000
b	(　 ) 160,369	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	160,369	100 [ 78.8]	203,514		206,000
c	(　 ) 194,785	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	192,856	100 [ 91.9]	209,854		212,000
d	(　 ) 196,981	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	195,031	100 [ 94.5]	206,382		208,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 210,000 円／㎡]

吹田 -54　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,081,701	1,514,521	6,567,180	4,652,340	1,914,840	（　0.9519） 1,822,736	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	42,389,209 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -54　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度3種最高16m	60 ％	200 ％	200 ％	252 ㎡	13.3 m x 19.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ、戸当り平均賃貸面積約６８㎡、計６戸）、平面駐車場（４台分）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	90.0	135.00	1,600	216,000	2.0	432,000
							3.0	648,000
2～ 2	住宅	150.00	90.0	135.00	1,630	220,050	2.0	440,100
							3.0	660,150
3～ 3	住宅	150.00	90.0	135.00	1,598	215,730	2.0	431,460
							3.0	647,190
～

～

計		450.00	90.0	405.00		651,780		1,303,560
								1,955,340

⑨年額支払賃料	651,780 円　×　12ヶ月　＝　 7,821,360 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,821,360 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 696,981 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,700,379 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,303,560 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,954 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,955,340 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 369,368 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,081,701 円　　　　（　 32,070 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００１（賃）　　　　-10003	1,747 ( 1,660)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,663	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,683 円/㎡　月額支払賃料（　 1,598 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０１０（賃）　　　　-10016	1,650 ( 1,623)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	1,702
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -54　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	371,000 円	74,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	251,921 円	8,397,360　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 112,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 630,700 円	74,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	74,200 円	74,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,514,521 円　（　　　　　　 6,010 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	74,200,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,652,340 円（　　　　　 18,462 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,081,701 円
②総費用	1,514,521 円
③純収益　①－②	6,567,180 円
④建物等に帰属する純収益	4,652,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,914,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,822,736 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,233 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,389,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）