別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 吹田 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -39 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　中村　光伸 印  TEL.

鑑定評価額 65,000,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市古江台１丁目８５番５５ ｢古江台１－１２－３｣ ②地積 　(㎡) 314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模以上の住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 山田 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 山田駅北西方 1.1km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域として成熟しており、今後も閑静な住環境を維持するものと 予測される。安定した需要が見られ、地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    207,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北大阪急行線・阪急千里線沿線の吹田市及び豊中市内において、中規模以上の環境良好な住宅地域と把 握される。需要者の中心は、同圏域内の居住者で良好な居住環境を重視する高所得者層と判断される。画地規模が大き く総額が嵩むものの、居住環境の良好な住宅地域で地域の名声が高く、安定的な需要が見込まれる。需要の中心となる 価格帯は、駅徒歩圏内にある３００㎡前後の土地で６，０００万円～６，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は一低専の戸建住宅地域で自用目的の取引が主体となっており、戸建住宅の賃貸市場が未成熟であることから 、収益価格は試算しえなかった。従って、本件においては、比準価格を標準として、代表標準地の価格との均衡、単価 と総額の関連等を総合的に勘案の上、対象標準地の鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [132.1] [101.0] 100 207,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    205,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 吹田市の人口及び世帯数は増加傾向にある。 概ね良好な景況感を背景に当市の不動産市況 は安定的である。 駅徒歩圏内に存する区画整然とした住宅地域 であり、総額は嵩むものの需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％