鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１４ -10021	吹田市		更地	（　）	長方形	南西3.8m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (40,100)
b	１０１４ -10034	吹田市		建付地	（　）	台形	北西4.7m市道、中間画地		１中専高度3種最高16m 風致地区 (40,188)
c	１０１４ -10204	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m市道、中間画地		１低専高度1種最高10m (50,100)
d	１０１４ -10009	吹田市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東4.7m市道、中間画地		１中専高度3種最高16m (60,188)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 225,385	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	229,761	100 [ 117.6]	195,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	203,000
b	(　 ) 210,199	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	213,321	100 [ 116.1]	183,739		191,000
c	(　 ) 209,063	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	214,445	100 [ 119.6]	179,302		186,000
d	(　 ) 208,520	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	220,197	100 [ 118.3]	186,134		194,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +19.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

吹田 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、方式の適用が困難と判断した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,752,653	1,279,357	6,473,296	4,328,830	2,144,466	（　0.9499） 2,037,028	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	47,372,744 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度3種最高16m	60 ％	200 ％	200 ％	321 ㎡	15.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（ファミリータイプ６室、平均専有面積約６０㎡）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 3	居宅	120.00	100.0	120.00	1,708	204,960	2.0	409,920
							2.0	409,920
～

～

～

～

計		360.00	100.0	360.00		614,880		1,229,760
								1,229,760

⑨年額支払賃料	614,880 円　×　12ヶ月　＝　 7,378,560 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	15,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,378,560 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　％　＝　　 590,285 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,508,275 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,229,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,314 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,229,760 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 233,064 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,752,653 円　　　　（　 24,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００７（賃）　　　　-10001	1,467 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,811	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,708 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００７（賃）　　　　-10002	1,675 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,679
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	200,100 円	66,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	242,957 円	8,098,560　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 136,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 566,900 円	66,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	66,700 円	66,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,279,357 円　（　　　　　　 3,986 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	66,700,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,328,830 円（　　　　　 13,485 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,752,653 円
②総費用	1,279,357 円
③純収益　①－②	6,473,296 円
④建物等に帰属する純収益	4,328,830 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,144,466 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,037,028 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,346 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,372,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
吹田 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 -38

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　小笠　裕也

印

TEL.

鑑定評価額

62,000,000 円

１㎡当たりの価格

193,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月7日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市春日２丁目２０９番１｢春日２－１４－１２｣				②地積　(㎡)	321 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）高度3種最高16m
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域	東5.9m市道、北側道	水道、ガス、下水	緑地公園 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 60 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北、５．
９ｍ市道

交通

施設

緑地公園駅北方

1.0km

法令

規制

１中専
(60,200)
高度3種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

中規模戸建住宅等が多い住宅地域として成熟しており、当地域に特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を
維持するものと予測する。地価水準は当面、横ばいから緩やかな上昇基調で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は吹田市西部、豊中市北東部附近に位置し、北大阪急行線、阪急千里線沿線において主として中規模戸建住
宅、共同住宅等が多く建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、前記圏内の居住者であり、一部に圏外からの転入者
も見られる。緑地公園駅概ね徒歩圏の住宅地域で、近年、周辺では住宅開発、収益物件建築等の動きも見られ、当該地
域の需給は概ね安定している。市場の中心価格帯は、標準的規模の土地で６，０００万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は自用目的での取引が主である類似地域等において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た
。一方、収益価格は自用目的での取引が主である地域において、土地価格に見合う賃料を受取ることが困難であり低位
に試算された。居住の快適性、生活の利便性を重視する住宅地域に存すること、需要者の属性を勘案し、市場性を反映
した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 214,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[104.0]

100
[112.5]

[104.0]
100

193,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    192,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

吹田市の人口は増加傾向、高齢化率は上昇傾
向。当市は令和２年４月に中核市への移行が
決定し、今後の不動産市場への影響には注視
が必要である。

緑地公園駅から概ね徒歩圏内の住宅地域であ
り、当該地域に特段の変動要因はない。利便
性や居住環境は概ね普通で地価は緩やかな上
昇基調で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１１ -10005	吹田市		建付地	（　）	ほぼ整形	東6.7m道路、中間画地		１中専高度3種最高16m (60,200)
b	１０１７ -10001	吹田市		更地	（　）	台形	東5m市道、中間画地		１中専高度3種最高16m (60,200)
c	１００５ -10014	吹田市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.7m道路、東4m、南3m、三方路		２中専高度3種最高16m (70,188)
d	１００７ -10007	豊中市		建付地	（　）	台形	南西4.5m市道、中間画地		１中専 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,507	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	210,460	100 [ 110.1]	191,153	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 123,203	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	136,892	100 [ 76.8]	178,245		185,000
c	(　 ) 190,045	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	209,712	100 [ 112.7]	186,080		194,000
d	(　 ) 176,449	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	190,489	100 [ 102.9]	185,121		193,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

吹田 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,509,046	1,248,852	6,260,194	4,212,010	2,048,184	（　0.9499） 1,945,570	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	45,245,814 円　　　　（　 141,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -38　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.00	Ｓ3	360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専高度3種最高16m	60 ％	200 ％	200 ％	321 ㎡	15.0 m x 25.0 m	前面道路：市道　 5.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ６室・平均貸室面積６０㎡・平面駐車場４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	120.00	100.0	120.00	1,695	203,400	2.0	406,800
							2.0	406,800
2～ 2	居宅	120.00	100.0	120.00	1,695	203,400	2.0	406,800
							2.0	406,800
3～ 3	居宅	120.00	100.0	120.00	1,695	203,400	2.0	406,800
							2.0	406,800
～

～

計		360.00	100.0	360.00		610,200		1,220,400
								1,220,400

⑨年額支払賃料	610,200 円　×　12ヶ月　＝　 7,322,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	12,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,322,400 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 631,872 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,266,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,220,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,220,400 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 231,290 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,509,046 円　　　　（　 23,393 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００４（賃）　　　　-10012	1,564 ( 1,492)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	1,722	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,756 円/㎡　月額支払賃料（　 1,695 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００４（賃）　　　　-10013	1,824 ( 1,745)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [101.0]	1,790
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -38　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,700 円	64,900,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	236,952 円	7,898,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 135,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 551,600 円	64,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,900 円	64,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,248,852 円　（　　　　　　 3,891 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9499

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,900,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0649	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,212,010 円（　　　　　 13,122 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,509,046 円
②総費用	1,248,852 円
③純収益　①－②	6,260,194 円
④建物等に帰属する純収益	4,212,010 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,048,184 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,945,570 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,061 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,245,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,000 円／㎡）