別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 吹田 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -35 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修 印  TEL.

鑑定評価額 68,700,000 円  １㎡当たりの価格 216,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市藤白台４丁目１２５番１２３ ｢藤白台４－２１－２０｣ ②地積 　(㎡) 318   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模以上の住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 南東6.5m市道 水道、ガス、下水 北千里 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   130 ｍ、南   200 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６． ５ｍ市道 交通 施設 北千里駅北方 600m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層の戸建住宅地域として概ね熟成しており、大きな地域要因の変動はなく、当面はほぼ現状維持の 環境下で、また、地価水準については、緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    216,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地が所在する地域は鉄道駅より約６００ｍの住宅地域である。その同一需給圏は北大阪急行、阪急千里線沿線 で、吹田市及び隣接市域の中規模以上の戸建住宅地域である。需要者は同圏域の立地条件、居住環境、画地規模等から 自己居住用地を求める高所得者層と推定される。優良住宅地で選好性に優るが、総額の観点から需要者は限定される。 中規模以上の住宅地の需要も根強く、その中心となる価格帯は３００㎡程度の土地で６５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は品等良好な戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、自用目的の取引が支配的である。当該地域は第１種低層 住居専用地域であることから賃貸市場が存在せず収益還元法の適用は割愛した。評価額は市場性を反映した規範性の高 い比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [129.0] [103.0] 100 216,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    214,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪圏の一般的経済状況は、堅調に推移して おり、特に海外旅行者の増加による都心部の 商業地域の活性化が見られる。 良好な居住環境を有する千里ニュータウンの 優良住宅地で、選好性に優る。総額は嵩むが 、交通利便性に恵まれ、地価はやや上昇傾向 で推移している。 個別的要因は、特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％