別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 吹田 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -30 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修 印  TEL.

鑑定評価額 73,900,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市竹見台２丁目１５番６ ｢竹見台２－１５－６｣ ②地積 　(㎡) 291   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 地区計画等 1.2:1 住宅 ＲＣ2F1B 中規模以上の住宅が 建ち並ぶ環境の良い 住宅地域 東11m市道 水道、ガス、下水 桃山台 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　１１ ｍ市道 交通 施設 桃山台駅北東方 650m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模以上の戸建住宅が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域であり、地域の状況に特段の変化はなく 、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価はやや上昇の傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    254,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地が所在する地域は鉄道駅より約６５０ｍの住宅地域である。その同一需給圏は、北大阪急行線、阪急千里線 沿線の概ね吹田市、豊中市内における中規模以上の戸建住宅地域である。主たる需要者は、良好な居住環境等を選好す る高額所得者層が中心となる。千里ニュータウン内は、街区及び画地が整然とし、居住環境が優ることから根強い需要 がある。取引の中心となる価格帯は、土地３００㎡程度で７５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、低層の戸建住宅が整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、自己使用目的での取引が支配的である。近隣地 域は第１種低層住居専用地域で、賃貸市場は存在せず、収益還元法の適用は割愛した。評価額は宅地需給の動向等を総 合的に勘案して、市場での取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性を留 意のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    265,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [100.0] 100 [109.5] [102.0] 100 253,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    252,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪圏の一般的経済状況は、堅調に推移して おり、特に海外旅行者の増加による都心部の 商業地域の活性化が見られる。 中規模以上の住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域 であり、良好な居住環境を反映し需要は堅調 で、地価は緩やかな上昇基調にある。 個別的要因は、特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％