別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 吹田 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吹田 -24 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　大野　恒義 印  TEL.

鑑定評価額 53,200,000 円  １㎡当たりの価格 244,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 195,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吹田市山田西３丁目１６番５４ ｢山田西３－６－１３｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度1種最高10m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 山田 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５ｍ 市道 交通 施設 山田駅南方 500m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層の戸建住宅地域として熟成しており大きな地域要因の変動はなく、今後も現状を維持するものと 思料する。また、地価水準については、利便性もあって引き続き緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    244,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急千里線、北大阪急行沿線で、概ね吹田市及び隣接市域の中規模以上の戸建住宅地域。需要者は同圏域 の立地条件、居住環境、画地規模等から自己居住用地を求める高所得者層と推定される。北摂でも有数な千里ニュータ ウンと呼ばれる優良住宅地に隣接する閑静な住宅地で駅接近性、居住性等に比較的優れることから選好性は高く、需要 は堅調に推移する。需要の中心となる価格帯は、２００～２５０㎡程度の土地で５０００～６０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は品等良好な戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、自己利用目的の取引を中心とする。また、当該地域の居 住環境及び法的規制等から収益目的の共同住宅は想定が困難で現実的でなく、且つ戸建住宅の賃貸市場も未成熟である ことから、収益価格は求めることができなかった。よって、ここでは市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準と し、代表標準地との価格検討を行い、更には市場の動向等をも勘案した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　吹田 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    220,000 円／㎡ [105.9] 100 100 [104.0] 100 [ 95.6] [104.0] 100 244,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    242,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口・世帯数は増加傾向で景気回復に 伴い、住宅需要は利便性の高い優良住宅地を 中心に顕在化するも、立地により地価の温度 差が感じられる。 低層の戸建住宅地として熟成している。従来 からの優良住宅地で、居住環境・利便性に優 れ、需要は堅調でこのところ地価は緩やかに 上昇しつつある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％