鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

吹田 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -10014	吹田市		建付地	（　）	長方形	東4.7m市道、中間画地		１住居高度4種最高25m (60,188)
b	１００５ -10014	吹田市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.7m道路、東4m、南3m、三方路		２中専高度3種最高16m (70,188)
c	１０１７ -10009	吹田市		建付地	（　）	不整形	南4.7m市道、中間画地		２中専高度3種最高16m (60,188)
d	１０１７ -10003	吹田市		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.7m市道、東5.5m、角地		１中専高度3種最高16m (70,200)
e	１００５ -10013	吹田市		建付地	（　）	長方形	東7.5m市道、北4m、角地		２中専高度3種最高16m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,885	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	200,498	100 [ 103.0]	194,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 190,045	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	209,712	100 [ 93.1]	225,255		228,000
c	(　 ) 187,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	189,355	100 [ 96.8]	195,615		198,000
d	(　 ) 253,388	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	236,590	100 [ 113.7]	208,083		210,000
e	(　 ) 272,929	100 [ 115.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	229,799	100 [ 114.4]	200,873		203,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	隣地売買	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
e	隣地売買	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

吹田 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,661,280	2,148,594	9,512,686	6,520,800	2,991,886	（　0.9519） 2,847,976	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	66,232,000 円　　　　（　 181,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	198.68	Ｓ3	560.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度3種最高16m	60 ％	200 ％	164 ％	365 ㎡	18.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ（１７戸）、駐車場（ピット式）５台

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

類似建物等を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	166.45	83.2	138.45	1,927	266,793	2.0	533,586
							2.0	533,586
2～ 3	住宅	196.90	85.8	168.90	2,020	341,178	2.0	682,356
							2.0	682,356
～

～

～

計		560.25	85.0	476.25		949,149		1,898,298
								1,898,298

⑨年額支払賃料	949,149 円　×　12ヶ月　＝　 11,389,788 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 476.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 780,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,389,788 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 780,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 973,583 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,196,205 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,898,298 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,464 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,898,298 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 447,611 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,661,280 円　　　　（　 31,949 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１３（賃）　　　　-10005	2,143 ( 2,105)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	1,953	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,013 円/㎡　月額支払賃料（　 1,927 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１３（賃）　　　　-10006	2,275 ( 2,183)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,073
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	365,094 円	12,169,788　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,148,594 円　（　　　　　　 5,887 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 560.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,520,800 円（　　　　　 17,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,661,280 円
②総費用	2,148,594 円
③純収益　①－②	9,512,686 円
④建物等に帰属する純収益	6,520,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,991,886 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,847,976 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,803 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,232,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 181,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
吹田 -16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

吹田 -16

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　谷澤　博孝

印

TEL.

鑑定評価額

75,900,000 円

１㎡当たりの価格

208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	165,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	吹田市豊津町８８５番｢豊津町２５－１６｣				②地積　(㎡)	373 ( 8)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他）高度3種最高16m (60,164)
	1:1	住宅Ｗ1	中規模住宅が多い閑静な旧集落型の住宅地域	西4.1m市道	水道、ガス、下水	江坂 650m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 110 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．１
ｍ市道

交通

施設

江坂駅西方

650m

法令

規制

２中専
(60,164)
高度3種最高16m

⑤地域要因の将
　来予測

既成住宅地として成熟しており、地域要因に変化はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。周辺環境及
び周辺取引等を鑑みて、地価水準は緩やかな上昇傾向が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 208,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は吹田市及びその隣接市内の最寄駅徒歩圏内の住宅地域である。主たる需要者は、地縁的選好性を有する中
高所得者層である。江坂駅徒歩圏内の住宅地に対する需要は底堅い反面、供給は少なく、江坂駅周辺の地価上昇の影響
等もあって、需給は逼迫している。総額の観点から、画地分割して使用されることも散見される。需要の中心となる価
格帯は標準地規模の土地の場合７，０００万円～８，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替性を有する取引事例から求めたもので、市場実態を反映した実証的な価格であり、特に本
件では類似性が高い事例を採用しており、相対的規範性は高い。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格で
あるが、典型的な需要者は自用目的で取得するため、収益価格を重視しない傾向が強い。従って、規範性に優る比準価
格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　吹田 -15 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 214,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[104.0]

100
[101.4]

[101.0]
100

208,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    206,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気回復基調が続く中、吹田市においては、
人口、世帯数ともに増加傾向で、駅徒歩圏内
のマンション用地需要は堅調である。

江坂駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地域
要因に変動はないが、需給の逼迫から、地価
は緩やかな上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

吹田 -16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１７ -10014	吹田市		建付地	（　）	長方形	東4.7m市道、中間画地		１住居高度4種最高25m (60,188)
b	１００５ -10014	吹田市		更地	（　）	ほぼ台形	北西4.7m道路、東4m、南3m、三方路		２中専高度3種最高16m (70,188)
c	１００９ -10014	吹田市		建付地	（　）	不整形	西8m市道、中間画地		近商高度4種最高25m (72,263)
d	１０１７ -10009	吹田市		建付地	（　）	不整形	南4.7m市道、中間画地		２中専高度3種最高16m (60,188)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 202,885	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	200,498	100 [ 103.0]	194,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	197,000
b	(　 ) 190,045	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	209,712	100 [ 98.0]	213,992		216,000
c	(　 ) 191,478	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.5]	227,086	100 [ 111.4]	203,847		206,000
d	(　 ) 187,083	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	189,355	100 [ 92.0]	205,821		208,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

吹田 -16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,673,212	2,150,159	9,523,053	6,520,800	3,002,253	（　0.9519） 2,857,845	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	66,461,512 円　　　　（　 182,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

吹田 -16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	198.68	Ｓ3	560.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専高度3種最高16m	60 ％	200 ％	164 ％	365 ㎡	18.5 m x 20.0 m	前面道路：市道　 4.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身タイプ（平均専有面積２８㎡程度、１７戸）、機械式（多段式）駐車場５台を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考量した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	166.45	83.2	138.45	1,934	267,762	2.0	535,524
							2.0	535,524
2～ 3	住宅	196.90	85.8	168.90	2,030	342,867	2.0	685,734
							2.0	685,734
～

～

～

計		560.25	85.0	476.25		953,496		1,906,992
								1,906,992

⑨年額支払賃料	953,496 円　×　12ヶ月　＝　 11,441,952 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 476.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	13,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 780,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,441,952 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 780,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 1,014,422 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,207,530 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,906,992 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,906,992 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2563　＝　 448,195 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,673,212 円　　　　（　 31,981 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１０（賃）　　　　-10013	2,469 ( 2,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [117.0]	100 [105.0]	2,010	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,020 円/㎡　月額支払賃料（　 1,934 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１０（賃）　　　　-10014	2,000 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,041
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

吹田 -16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	520,000 円	104,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	366,659 円	12,221,952　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 884,000 円	104,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	104,000 円	104,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,150,159 円　（　　　　　　 5,891 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9519

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	104,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 560.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,520,800 円（　　　　　 17,865 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,673,212 円
②総費用	2,150,159 円
③純収益　①－②	9,523,053 円
④建物等に帰属する純収益	6,520,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,002,253 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,857,845 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,830 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,461,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,000 円／㎡）