別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 池田 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   池田 -11 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　松永　明 印  TEL.

鑑定評価額 71,900,000 円  １㎡当たりの価格 198,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 池田市旭丘２丁目２５６番１０ ｢旭丘２－６－９｣ ②地積 　(㎡) 363   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 石橋阪大前 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    45 ｍ、南    45 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　５． ５ｍ市道 交通 施設 石橋阪大前駅北方 1.8km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模以上の閑静な住宅地域を形成しており、特に地域を変動させる要因等は見られないため、当分の間は現状 のまま推移するものと思料される。地価については、概ね横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    198,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阪急宝塚線及び阪急箕面線の概ね大阪府北部の中規模以上の住宅地域の圏域である。需要者は大阪北部圏 域に居住する中高所得者層の２次取得者が中心である。最寄り駅からはバス圏であるが、区画整然とした閑静な住宅地 域を形成しており、画地規模が大きいにもかかわらず需給関係はほぼ安定している。土地は３５０㎡程度で７，０００ 万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己居住を目的とする閑静な区画整然とした街区に、戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であるため、 賃貸の共同住宅等の収益物件は見受けられず、また戸建住宅の賃貸市場は成立しない地域であるため、戸建を想定した 収益価格は求められなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準として代表標準地より求められた価格と の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　池田 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    286,000 円／㎡ [106.3] 100 100 [104.0] 100 [148.0] [100.0] 100 198,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    198,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市の人口、世帯数とも微増傾向にある。地 価は横ばいから上昇傾向にあるが上昇の程度 はやや落ち着きつつあり、バス圏は依然やや 下落傾向にある。 対象標準地は、最寄駅よりバス便であるが、 閑静な住宅地域のため底堅く、地価は安定的 に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％