鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊中 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１００８ -10005	豊中市		建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		近商 (80,240)
b	１００２ -10009	豊中市		建付地	（　）	不整形	北東1.8m市道、中間画地		近商 (80,240)
c	１００２ -10010	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、中間画地		近商 (80,300)
d	１０１３ -10007	豊中市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m市道、北4.7m、角地		１中専高度地区2種 (70,200)
e	１０１１ -10002	吹田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		１住居高度4種最高16m (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 277,291	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	279,787	100 [ 96.3]	290,537	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	291,000
b	(　 ) 181,756	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	186,764	100 [ 64.3]	290,457		290,000
c	(　 250,955) 278,839	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	295,863	100 [ 99.2]	298,249		298,000
d	(　 ) 242,057	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	235,947	100 [ 78.2]	301,723		302,000
e	(　 ) 199,502	100 [ 100.0]	[ 105.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	209,677	100 [ 76.3]	274,806		275,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -19.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 291,000 円／㎡]

豊中 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存するため、原価法は適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,699,639	1,144,428	4,555,211	3,534,600	1,020,611	（　0.9541） 973,765	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	23,184,881 円　　　　（　 234,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	79.05	Ｓ3	237.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	10.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗（有効面積約６９㎡）、２～３Ｆ事務所（有効面積約６９㎡程度）の店舗兼事務所ビルを想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種不動産の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.03	87.5	69.15	3,380	233,727	3.0	701,181
							3.0	701,181
2～ 2	事務所	79.03	87.5	69.15	2,000	138,300	3.0	414,900
							3.0	414,900
3～ 3	事務所	79.03	87.5	69.15	1,900	131,385	3.0	394,155
							3.0	394,155
～

～

計		237.09	87.5	207.45		503,412		1,510,236
								1,510,236

⑨年額支払賃料	503,412 円　×　12ヶ月　＝　 6,040,944 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.45 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,040,944 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 501,398 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,539,546 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,510,236 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,849 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,510,236 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.1056　＝　 146,244 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,699,639 円　　　　（　 57,572 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０１５（賃）　　　　-10007	2,972 ( 2,899)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 84.0]	100 [100.0]	3,435	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,478 円/㎡　月額支払賃料（　 3,380 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１０１０（賃）　　　　-10006	3,513 ( 3,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	3,520
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,400 円	54,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	181,228 円	6,040,944　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 223,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 465,800 円	54,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,800 円	54,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,800 円	54,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,144,428 円　（　　　　　　 11,560 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,800,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 237.09 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,534,600 円（　　　　　 35,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,699,639 円
②総費用	1,144,428 円
③純収益　①－②	4,555,211 円
④建物等に帰属する純収益	3,534,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,020,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	973,765 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,184,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 234,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出
豊中 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊中 5-10

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　梅田　拓也

印

TEL.

鑑定評価額

27,400,000 円

１㎡当たりの価格

277,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月6日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年1月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊中市曽根西町３丁目１６４番｢曽根西町３－１－４｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1	店舗兼事務所ＬＳ2	中小規模の店舗が建ち並ぶ駅近くの商業地域	南5.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	曽根近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

５．５ｍ市道

交通

施設

曽根駅北西方近接

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　曽根駅近くに存する近隣商業地域であり、今後も当面は現状を維持しつつ推移するものと予測される。地価は
近時の需給動向に鑑み、緩やかな上昇傾向にて推移していくと予測される。

(3)最有効使用の判定

中低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

背面道はプラス要因なし　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 292,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 226,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、豊中市及び周辺市を含む北摂地域の商業地域と判定した。需要者は、豊中市及び周辺市の個人事業主
，不動産投資を目的とする不動産業者，個人投資家等が想定される。駅近の商業地域であり、飲食・物販・サービス系
ともに出店需要が一定数認められる。市場における取引価格は、規模等によって異なり、中心となる価格帯の把握は困
難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　対象標準地の存する近隣地域は駅前の商業地域であり、小規模店舗や店舗併用住宅等が多数見受けられる。しかし、
商業集積度，繁華性の程度は市場において中低位と認められ、かかる商的効用の程度を反映して収益価格はやや低位に
求められた。本件では、市場での取引実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との
均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊中 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 408,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[100.0]

100
[148.5]

[100.0]
100

277,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    275,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

　全般的な景気回復傾向に加え、豊中市の人
口、世帯数は微増で推移しており、不動産取
得需要は概ね堅調である。

　地域要因に特段の変動は認められない。駅
近の小規模店舗需要はおおむね安定しており
、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

　個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊中 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１５ -10008	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西10m国道、西4m、角地		近商 (90,300)
b	１００８ -10005	豊中市		建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		近商 (80,240)
c	１００８ -10024	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m市道、中間画地		近商 (80,270)
d	１００２ -10010	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 312,652	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	309,617	100 [ 105.5]	293,476	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	293,000
b	(　 ) 277,291	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	279,787	100 [ 96.3]	290,537		291,000
c	(　 ) 282,342	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	284,036	100 [ 95.4]	297,732		298,000
d	(　 250,955) 278,839	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	295,863	100 [ 102.2]	289,494		289,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 292,000 円／㎡]

豊中 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,662,580	1,142,663	4,519,917	3,534,600	985,317	（　0.9541） 940,091	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	22,383,119 円　　　　（　 226,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	79.05	Ｓ3	237.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	10.0 m x 10.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２・３階事務所のフロア貸しのビルを想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

同種建物として標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	79.05	87.5	69.17	3,207	221,828	3.0	665,484
							3.0	665,484
2～ 2	事務所	79.05	87.5	69.17	2,000	138,340	3.0	415,020
							3.0	415,020
3～ 3	事務所	79.05	87.5	69.17	2,000	138,340	3.0	415,020
							3.0	415,020
～

～

計		237.15	87.5	207.51		498,508		1,495,524
								1,495,524

⑨年額支払賃料	498,508 円　×　12ヶ月　＝　 5,982,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 207.51 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,982,096 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 478,568 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,503,528 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,495,524 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,759 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,495,524 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 145,293 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,662,580 円　　　　（　 57,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００２（賃）　　　　-10001	3,279 ( 3,212)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.0]	100 [115.0]	100 [105.0]	3,233	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,207 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００２（賃）　　　　-10010	3,419 ( 3,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	3,364
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	164,400 円	54,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	179,463 円	5,982,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 223,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 465,800 円	54,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	54,800 円	54,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	54,800 円	54,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,142,663 円　（　　　　　　 11,542 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	54,800,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 237.15 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,534,600 円（　　　　　 35,703 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,662,580 円
②総費用	1,142,663 円
③純収益　①－②	4,519,917 円
④建物等に帰属する純収益	3,534,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	985,317 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	940,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,496 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,383,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 226,000 円／㎡）