鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊中 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１３ -10013	豊中市		建付地	（　）	ほぼ台形	西12m府道、東4m、二方路		１住居高度地区2種 (60,200)
b	１００７ -10027	豊中市		更地	（　）	長方形	北西10m府道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１００４ -10006	豊中市		更地	（　）	不整形	西60m国道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
d	１００２ -10010	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、中間画地		近商 (80,300)
e	１００８ -10227	吹田市		建付地	（　）	長方形	北20m国道、西6m、角地		近商高度地区4種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 267,124	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	267,124	100 [ 100.0]	267,124	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 ) 291,432	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	289,412	100 [ 108.0]	267,974		268,000
c	(　 ) 232,550	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	246,503	100 [ 95.2]	258,932		259,000
d	(　 250,955) 278,839	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	295,863	100 [ 112.4]	263,223		263,000
e	(　 ) 260,769	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	251,083	100 [ 97.8]	256,731		257,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -13.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

豊中 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,657,978	1,130,621	4,527,357	3,338,240	1,189,117	（　0.9526） 1,132,753	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	26,970,310 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	91.00	Ｓ3	238.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	200 ％	200 ％	125 ㎡	8.5 m x 14.8 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し店舗を想定した。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考量した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.00	85.0	57.80	2,874	166,117	5.0	830,585
							5.0	830,585
2～ 2	店舗	85.00	90.0	76.50	2,220	169,830	5.0	849,150
							5.0	849,150
3～ 3	店舗	85.00	90.0	76.50	2,000	153,000	5.0	765,000
							5.0	765,000
～

～

計		238.00	88.6	210.80		488,947		2,444,735
								2,444,735

⑨年額支払賃料	488,947 円　×　12ヶ月　＝　 5,867,364 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,867,364 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 469,389 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,397,975 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,444,735 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,492 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,444,735 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　 237,511 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,657,978 円　　　　（　 45,264 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００５（賃）　　　　-10005	3,029 ( 2,924)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 83.0]	3,041	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,012 円/㎡　月額支払賃料（　 2,874 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００８（賃）　　　　-10004	2,899 ( 2,808)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,052
c	１０１０（賃）　　　　-10010	2,797 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,944

豊中 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	153,600 円	51,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	176,021 円	5,867,364　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 263,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 435,200 円	51,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,130,621 円　（　　　　　　 9,045 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 238.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0652	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,338,240 円（　　　　　 26,706 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,657,978 円
②総費用	1,130,621 円
③純収益　①－②	4,527,357 円
④建物等に帰属する純収益	3,338,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,189,117 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,132,753 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,970,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出
豊中 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊中 5-8

大阪府

大阪第１０

氏名

不動産鑑定士　木島　百代

印

TEL.

鑑定評価額

31,600,000 円

１㎡当たりの価格

253,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和2年1月1日	(4)鑑定評価日	令和2年1月10日	(6) 路線価	[平成31年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和元年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊中市東豊中町４丁目１０６番外｢東豊中町４－１－２０｣				②地積　(㎡)	125 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区2種 (90,200)
	1:2	店舗Ｓ3	中層の店舗ビルが建ち並ぶ路線商業地域	南16m市道	水道、ガス、下水	桃山台 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

桃山台駅北西方

2.0km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地域を背後に抱える路線商業地域としての地域要因に大きな変化はなく、今後もほぼ現況のまま推移すると
予測する。地価水準は横這い基調が続くものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 263,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 216,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊中市及びその隣接市の準幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は当該地域に地縁を有する
物品販売、飲食等の店舗経営目的の個人及び法人事業者や賃貸事業目的の事業者である。店舗等の集積度や繁華性はさ
ほど高くない地域で、需要は概ね横這いで推移していると考えられる。取引される価格は規模、位置等により異なり、
中心となる価格帯の判断は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は豊中市、吹田市内に所在する幅員または系統の優る道路沿いの事例により試算した。収益価格は地域内に店
舗・店舗併用事務所等が見られるため店舗ビルの賃貸を想定して求めたが比準価格に比して低く求められた。試算過程
での想定要素が多いため収益価格の相対的規範性はやや劣る。よって、市場の実態を反映して規範性が高い比準価格を
標準とし収益価格を比較考量のうえ代表標準地との検討及び市場の動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊中 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 355,000 円／㎡

[107.0]
100

100
[100.0]

100
[150.4]

[100.0]
100

253,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    253,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

生産年齢人口の減少が続く中、当市の人口は
微増、土地取引件数はやや上向いている。不
動産需給は立地条件に基づく選別が顕在化し
てきている。

商業ビルやコンビニ等が建ち並ぶ路線商業地
域として成熟しており、地域要因に変動はな
く、地価は横這いで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊中 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０１３ -10013	豊中市		建付地	（　）	ほぼ台形	西12m府道、東4m、二方路		１住居高度地区2種 (60,200)
b	１００７ -10027	豊中市		更地	（　）	長方形	北西10m府道、中間画地		２中専 (60,200)
c	１００４ -10006	豊中市		更地	（　）	不整形	西60m国道、中間画地		２中専高度地区2種 (60,200)
d	１００２ -10010	豊中市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西18m市道、中間画地		近商 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 267,124	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	268,192	100 [ 102.0]	262,933	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	263,000
b	(　 ) 291,432	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	289,412	100 [ 108.0]	267,974		268,000
c	(　 ) 232,550	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	246,503	100 [ 95.2]	258,932		259,000
d	(　 250,955) 278,839	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	295,863	100 [ 112.4]	263,223		263,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -12.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 263,000 円／㎡]

豊中 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,614,582	1,115,521	4,499,061	3,305,000	1,194,061	（　0.9506） 1,135,074	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	27,025,571 円　　　　（　 216,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊中 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	91.00	Ｓ3	238.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	90 ％	200 ％	200 ％	125 ㎡	8.5 m x 14.8 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階　店舗　フロア貸し

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

この種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	68.00	85.0	57.80	2,821	163,054	2.0	326,108
							5.0	815,270
2～ 2	店舗	85.00	90.0	76.50	2,300	175,950	2.0	351,900
							4.0	703,800
3～ 3	店舗	85.00	90.0	76.50	2,000	153,000	2.0	306,000
							3.0	459,000
～

～

計		238.00	88.6	210.80		492,004		984,008
								1,978,070

⑨年額支払賃料	492,004 円　×　12ヶ月　＝　 5,904,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 210.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,904,048 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 490,036 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,414,012 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	984,008 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,023 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 10 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,978,070 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.1056　＝　 191,547 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,614,582 円　　　　（　 44,917 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１００５（賃）　　　　-10004	1,918 ( 1,848)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 85.0]	100 [ 97.0]	2,398	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,950 円/㎡　月額支払賃料（　 2,821 円/㎡）　基準階 1 F B
b	１００５（賃）　　　　-10005	3,029 ( 2,924)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	3,187
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊中 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	50,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	177,121 円	5,904,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 263,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 425,000 円	50,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	50,000 円	50,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	50,000 円	50,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,115,521 円　（　　　　　　 8,924 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	50,000,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 238.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,305,000 円（　　　　　 26,440 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,614,582 円
②総費用	1,115,521 円
③純収益　①－②	4,499,061 円
④建物等に帰属する純収益	3,305,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,194,061 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,135,074 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,025,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 216,000 円／㎡）