別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊中 -54　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -54 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　木島　百代 印  TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市豊南町東２丁目３３番１６ ｢豊南町東２－８－３｣ ②地積 　(㎡) 90   (         20)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1.5:1 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北4m私道 水道、ガス、下水 庄内 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 私道 交通 施設 庄内駅東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した小規模戸建住宅地域としての住環境を維持しており、特に大きな地域要因の変化はなく、この先も当面 は現状を維持していくと予測する。地価水準は横這い基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として阪急宝塚線のうち、概ね、豊中市南部の小規模住宅地域の圏域である。需要者の中心は地縁性の ある豊中市内居住者及び地域内外に居住の一次取得者層である。最寄駅からはやや遠いが、概ね徒歩圏内にあり、総額 面での値頃感もあるため、潜在的な需要は認められる地域である。土地は８０㎡前後で１２００万円程度、新築戸建物 件は３０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅を主体とした住宅地域で、利便性等を重視する自用を前提とした取引が主な地域である。画地規模が小 さいため賃貸マンション等の収益物件の想定は難しく、また、戸建住宅の賃貸市場も未成熟であることから、収益還元 法は適用しなかった。よって、多数の取引事例に基づき市場性を反映していると認められる比準価格を標準とし、代表 標準地との検討及び市場の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [100.6] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    155,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増傾向にある。北部の優良 住宅地域や希少性の高い住宅地域を中心に不 動産市況は堅調に推移している。 豊中市南部の小規模住宅地域で、成熟した地 域的特性に特段の変化はなく、地価は横這い 基調が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％