別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月14日　提出
豊中 -51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 -51 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也 印  TEL.
鑑定評価額 45,800,000 円  １㎡当たりの価格 217,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市服部豊町１丁目１９８番４
｢服部豊町１－９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,192)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅の中に共
同住宅も見られる住
宅地域		 北4.8m市道 水道、ガス、下水 服部天神

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．８
ｍ市道		 交通

施設		 服部天神駅北西方

360m		 法令

規制		 １住居
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 　中小規模の戸建住宅のほか、共同住宅が混在する住宅地域であり、今後もほぼ同様に推移するものと見られる
。駅接近性に優れ、比較的堅調な需要を背景に、地価は緩やかな上昇傾向での推移が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    217,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、阪急宝塚線沿線の豊中市中南部に位置する一般住宅や共同住宅が混在する住宅地域と判定した。需要
者の中心は、大阪市等へ通勤する給与所得者層及び自営業者等の中高所得者層と思料され、駅接近性に優れた選好性の
高い住宅地として底堅い需要が見られる。市場における中心価格帯は、１５０㎡前後の土地で、３，０００万円程度、
新築戸建住宅で５，０００～６，０００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　対象標準地が存する地域は、自用目的の戸建住宅を中心とした地域であり、周辺において共同住宅も見受けられるが
、従来から土地を所有する地主の土地活用物件も多く、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はや
や低位に試算された。本件では、市場での取引実態を反映した比準価格を重視して調整を行い、収益価格は参考に留め
、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.0]		 100
[ 84.0]		 [100.0]
100		 216,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　全般的な景気回復傾向に加え、豊中市の人
口、世帯数は微増で推移しており、住宅需要
は概ね堅調である。


　地域要因について特段の変動は認められな
いが、居住環境，利便性ともに良好な住宅地
として堅調な需要が認められ、地価は緩やか
に上昇している。

　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 -51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００８

-10003		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m市道、
西4m、角地
１中専
高度地区2種
(70,200)
b １００８

-10014		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.6m市道、
中間画地
１住居

(60,184)
c １００８

-10010		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4.7m市道、
中間画地
１住居

(60,188)
d １００８

-10002		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8.4m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e １００８

-10036		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東6.7m市道
、中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,686  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
237,392 		 100
[ 110.1]
215,615 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
216,000 
b (　           ) 
210,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
209,717 		 100
[  95.8]
218,911 
219,000 
c (　           ) 
230,846  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
232,000 		 100
[ 105.0]
220,952 
221,000 
d (　           ) 
227,557  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
234,523 		 100
[ 106.4]
220,416 
220,000 
e (　           ) 
226,570  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
227,250 		 100
[ 108.4]
209,640 
210,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    217,000 円／㎡]  



豊中 -51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  　既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,066,564 
1,152,975 
4,913,589 
3,486,120 
1,427,469 		 （　0.9756）
1,392,639 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     32,386,953 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 -51　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 103.30 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   192 ％   211 ㎡     14.3 m x   14.8 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、専用面積約４５㎡の低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外部階段・外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,800 
162,000 		 2.0  324,000 
2.0  324,000 

 2～ 2		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,877 
168,930 		 2.0  337,860 
2.0  337,860 

 3～ 3		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,850 
166,500 		 2.0  333,000 
2.0  333,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

497,430 		 994,860 
994,860 
⑨年額支払賃料        497,430 円　×　12ヶ月　＝　       5,969,160 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,969,160 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       506,333 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,822,827 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           994,860 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,153 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          994,860 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         234,584 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,066,564 円　　　　（　        28,751 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １００２（賃）
　　　　-10002		 2,149  
(   2,090) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[112.0]		 100
[101.0]
1,959 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,960 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,877 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １００２（賃）
　　　　-10003		 2,134  
(   2,098) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[114.0]		 100
[ 98.0]
1,969 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 -51　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 278,000 円  　　　　     55,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 189,875 円  　　　        6,329,160　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      472,600 円  　　　　     55,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,600 円  　　　　     55,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,152,975 円　（　　　　　　         5,464 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,486,120 円  
（　　　　　        16,522 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,066,564 円      
②総費用 1,152,975 円      
③純収益　①－② 4,913,589 円      
④建物等に帰属する純収益 3,486,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,427,469 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,392,639 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,600 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     32,386,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）
令和2年1月15日　提出
豊中 -51　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊中 -51 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　島田　正 印  TEL.
鑑定評価額 46,200,000 円  １㎡当たりの価格 219,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月10日 (6)
路
線
価		 [平成31年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊中市服部豊町１丁目１９８番４
｢服部豊町１－９－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 211  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,192)

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅の中に共
同住宅も見られる住
宅地域		 北4.8m市道 水道、ガス、下水 服部天神

360m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北４．８
ｍ市道		 交通

施設		 服部天神駅北西方

360m		 法令

規制		 １住居
(60,192)
⑤地域要因の将
　来予測		 　低層住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現況のまま推移するものと予測する。地価水準は緩やかな上
昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    219,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は阪急宝塚線沿線で、豊中市中部及び南部の圏域に存する中規模住宅地域。需要者は大阪府北部に居住す
る中高所得者層が中心と認められる。居住環境及び駅接近性が良好であることから、最寄駅である阪急服部天神駅勢圏
住宅地の中では、服部本町と並んで人気の高い地域となっており、中規模程度の画地に対する需要は堅調である。土地
は１５０㎡程度で３０００万円台前半、新築戸建住宅は６０００万円前後の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は対象標準地と代替性を有すると認められる取引事例から求めたもので、対象地域の市場実態を反映した実
証的な価格である。収益価格は低層共同住宅の賃貸を想定して求めたが、対象地域は収益性よりも居住の快適性が重視
される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっていることから、収益価格は相対的に規範性が劣る。よって収
益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊中 -5                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    186,000 円／㎡		 [101.6]
100		 100
[104.0]		 100
[ 83.0]		 [100.0]
100		 219,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    213,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊中市の人口・世帯数は微増傾向にある。市
内の住宅地需要は、景気の緩やかな回復や低
金利を背景に、概ね堅調に推移している。


居住環境及び利便性が良好な住宅地域であり
、中高所得者層を中心とする需要者による堅
調な需要に支えられて、地価は緩やかな上昇
基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊中 -51　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００８

-10007		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(60,200)
b １００８

-10003		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北7.5m市道、
西4m、角地
１中専
高度地区2種
(70,200)
c １００８

-10017		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１住居

(60,160)
d １００８

-10220		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西3.5m市道、
北3.4m、角地
１住居

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
207,217  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 104.0]
223,378 		 100
[ 105.0]
212,741 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
213,000 
b (　           ) 
244,686  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
237,392 		 100
[ 107.1]
221,655 
222,000 
c (　           ) 
220,639  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
217,611 		 100
[  87.6]
248,414 
248,000 
d (　           ) 
201,118  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
198,355 		 100
[  89.3]
222,122 
222,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    219,000 円／㎡]  



豊中 -51　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

6,044,201 
1,186,220 
4,857,981 
3,398,340 
1,459,641 		 （　0.9756）
1,424,026 		 （  4.6 -  0.3 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     33,116,884 円　　　　（　    157,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊中 -51　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 103.30 Ｓ3 270.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   192 ％   211 ㎡     14.3 m x   14.8 m  前面道路：市道     　   4.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸、賃貸面積４５㎡／戸の低層共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段外廊下のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,810 
162,900 		 2.0  325,800 
2.0  325,800 

 2～ 3		 居宅
90.00 
100.0 
90.00 
1,870 
168,300 		 2.0  336,600 
2.0  336,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
270.00 
100.0 
270.00 

499,500 		 999,000 
999,000 
⑨年額支払賃料        499,500 円　×　12ヶ月　＝　       5,994,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  15,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,994,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       508,320 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,845,680 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           999,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,191 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          999,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         189,330 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       6,044,201 円　　　　（　        28,646 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a １００８（賃）
　　　　-10003		 1,537  
(   1,429) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 98.0]
1,915 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,937 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,870 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b １００８（賃）
　　　　-10008		 1,743  
(   1,712) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 96.0]		 100
[103.0]
1,959 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊中 -51　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 325,200 円  　　　　     54,200,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 190,620 円  　　　        6,354,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      101,300 円  　　　
 建物　　　　　　　　　      460,700 円  　　　　     54,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        54,200 円  　　　　     54,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        54,200 円  　　　　     54,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,186,220 円　（　　　　　　         5,622 円／㎡）　　（経費率　　  19.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9756    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 54,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     270.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0627     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,398,340 円  
（　　　　　        16,106 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 6,044,201 円      
②総費用 1,186,220 円      
③純収益　①－② 4,857,981 円      
④建物等に帰属する純収益 3,398,340 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,459,641 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,424,026 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,749 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,116,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     157,000 円／㎡）