別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月15日　提出 豊中 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -43 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　小笠　裕也 印  TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月7日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 160,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市刀根山３丁目６２番３ ｢刀根山３－８－２｣ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,192) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 蛍池 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西     0 ｍ、南    10 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４． ８ｍ市道 交通 施設 蛍池駅南東方 650m 法令 規制 １中専 (60,192) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。周辺地域を含めやや傾斜を 有するが、駅徒歩圏に位置し、需給は安定的で、地価水準は当面緩やかな上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    201,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急宝塚線、大阪モノレール沿線周辺において、主として中小規模戸建住宅が多い豊中市北西部に位置 する住宅地域である。需要者の中心は、大阪市内に勤務する給与所得者等であり、一部に圏外からの転入者も見られる 。居住環境が比較的良好な地域で、最寄駅の蛍池駅は急行停車駅で利便性も有し、需給は概ね安定している。市場の中 心価格帯は、標準的規模の土地で２，０００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円から４，０００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域に存し、自己使用が中心で、周辺の環境、画地規模等から戸建住宅以外想定 し難く、かつ戸建住宅の賃貸市場がないと判断したため、収益還元法の適用は断念した。比準価格は自用目的での取引 が主である同一需給圏内の類似地域等において、信頼性のある取引事例を収集選択して試算し得た。したがって、市場 性を反映した比準価格を規範性のある価格と認め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    224,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [112.2] [101.0] 100 201,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    200,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊中市の人口は微増傾向、高齢化率は上昇傾 向。全国的な景気回復基調が続くなか、豊中 市の不動産市場においても好影響が認められ る。 蛍池駅から概ね徒歩圏内の既成住宅地域であ り、当該地域に特段の変動要因はない。利便 性や居住環境は概ね良好で、地価は緩やかな 上昇基調で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％