別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 豊中 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -40 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　梅田　拓也 印  TEL.

鑑定評価額 25,000,000 円  １㎡当たりの価格 180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月6日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市原田元町１丁目１１２番 ｢原田元町１－２２－１１｣ ②地積 　(㎡) 139   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に共同住宅 が見られる既成住宅 地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 曽根 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 曽根駅北西方 800m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 　中小規模の戸建住宅及び共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状を維持しながら推移するものと予測 される。地価水準は近時の需給動向に鑑み、緩やかな上昇傾向での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    180,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、阪急宝塚線沿線の豊中市中部に位置する一般戸建住宅を中心とする住宅地域と判定され、需要者は主 に大阪市等へ通勤する給与所得者層と思料される。駅徒歩圏の住宅地であり市場における選好性は概ね標準的と認めら れ、近時は安定的な需要が見られる。市場における取引の価格帯は１００㎡前後の土地で１，８００万円前後、新築戸 建住宅で３，０００万円台後半～４，０００万円程度のものが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は中小規模戸建住宅のほか共同住宅も見られるが、対象標準地の画地規模等を勘案して収益還元法の適用は 断念した。取引事例比較法においては、各取引事例の特性に留意した調整を行い、取引市場実態を反映した実証的な価 格が求められた。自用取引が中心となる近隣地域の特性を勘案すると比準価格の説得力が高いものと判断されることか ら、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性の検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    186,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [104.0] 100 [105.1] [104.0] 100 180,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　全般的な景気回復傾向に加え、豊中市の人 口、世帯数は微増で推移しており、住宅需要 は概ね堅調である。 　地域要因について特段の変動は認められな いが、熟成した住宅地域として一定の需要が 認められ、地価は緩やかに上昇している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％