別記様式第一 鑑定評価書（令和 2 年地価公示）

令和2年1月14日　提出 豊中 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊中 -39 大阪府 大阪第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩崎　修 印  TEL.

鑑定評価額 45,300,000 円  １㎡当たりの価格 192,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和2年1月1日 (4)鑑定評価日 令和2年1月8日 (6) 路 線 価 [平成31年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和元年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊中市東泉丘２丁目２７５１番１５ ｢東泉丘２－９－３｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 桃山台 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 桃山台駅西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域であり地域要因に大きな変化はなく、最寄駅からはやや距離があるものの居住環境が良好である ことから一定の需要が見込まれ、地価水準は当面は需給動向よりやや上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象標準地が所在する地域は鉄道駅より約１．２ｋｍの住宅地域である。その同一需給圏は北摂圏域の北大阪急行沿線 の最寄駅からバス圏に位置する居住環境が良好な住宅地域であり、需要者は北摂地域に居住する中高所得の居住者が中 心である。居住環境は良好であるが、画地規模が大きいので総額の関係よりに需要者が少なく、方位や接道条件による 選別も厳しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は周辺環境や法的規制等より経済的な共同住宅の想定は困難で収益還元法の適用は割愛した。また対象標準地は 、居住の快適性及び利便性等を重視する住宅地であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的である。したがって、本件では、市場実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地との均 衡性にも留意のうえ鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊中 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    224,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [101.0] 100 [120.7] [103.0] 100 191,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    190,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪圏の一般的経済状況は、堅調に推移して おり、特に海外旅行者の増加による都心部の 商業地域の活性化が見られる。 居住環境が良好な成熟した住宅地域であり、 地域要因に特段の変化はないが、需要の増加 により地価は上昇傾向にある。 個別的要因は、特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％